Zona 15

Sobre Zona 15:

La zona 15 va de la colonia Tecún Umán a San Lázaro y de la colonia El Maestro hasta el bulevar Los Próceres, en el borde oriente del valle de la Ermita, entre 1,600 y 1,650 metros sobre el nivel del mar. La zona 10 la rodea por el poniente y el sur, la 14 queda al suroriente, la 5 al norponiente y Cayalá, ya en zona 16, al norte. Hacia el oriente se acaba la ciudad y empieza Santa Catarina Pinula. Todo pasa por el bulevar Vista Hermosa, que cruza Vista Hermosa I y II y enlaza con el bulevar Los Próceres hacia las zonas 10 y 14, con la carretera a El Salvador por el sur y con el bulevar Rafael Landívar rumbo a la zona 16. Casi todos se mueven en carro y el tráfico sigue el horario escolar, así que antes de decidirse recorra el trayecto de la casa al trabajo o al colegio a las siete de la mañana y a las dos de la tarde.

La zona nació en 1954, durante el gobierno de Carlos Castillo Armas, con la urbanización de las colonias El Maestro 1 y 2. Estaban abiertas a cualquiera, pero pensadas para los catedráticos de escuelas e institutos públicos, que recibieron sus casas de 152 metros cuadrados como prestación del Ministerio de Educación. El Maestro 1 quedó lista en 1955 y El Maestro 2, en 1966. En esos mismos años cincuenta los ingenieros Robert Marion Stiene y Federico Koose trazaron Vista Hermosa 1, 2 y 3, colonias de residencias amplias levantadas con un patrón de diseño común que cada dueño podía variar. A mediados de 1987 arrancó la obra del primer centro comercial con torre de apartamentos de la zona, de ladrillo como las casas de Vista Hermosa, y casi todos sus apartamentos estaban vendidos antes de terminarla; con él comenzó la construcción vertical.

El día a día se reparte entre colegios, hospitales y el bulevar. La Universidad del Valle de Guatemala tiene su campus en la 18 avenida de Vista Hermosa III, a corta distancia del Colegio Americano, en la 11 calle, y el Colegio Valle Verde está en la 15 avenida. El Hospital Multimédica queda sobre el bulevar Vista Hermosa y el Sanatorio Nuestra Señora del Pilar, en la colonia Tecún Umán. En el bulevar y en Vista Hermosa II se concentran edificios de oficinas, restaurantes, bares y el Centro Comercial Vista Hermosa, en la 1a calle, mientras que desde el nivel 18 del Hotel Vista Quince el restaurante giratorio le da la vuelta entera a la ciudad. Para el fin de semana están las canchas de la Federación Nacional de Tenis en la colonia Minerva, el Club de Tenis Alemán, el boliche Metrobowl y Jungla Urbana, un parque ecológico gratuito de seis manzanas en el barranco que separa la zona 15 de la 10, con senderos junto al río La Campana.

Con las zonas 10 y 14, la 15 figura entre las más caras de la capital, y el precio de sus casas está cerca de lo más alto de la ciudad. Es además de las más verdes, con árboles maduros y barrancos entre colonia y colonia, y aquí reside buena parte de los embajadores y altos funcionarios destinados en el país. Compran sobre todo familias que quieren metros, jardín y el colegio a mano. En las colonias antiguas siguen mandando las casas, pero casi todo lo nuevo es apartamento.

Casas en Zona 15:

Las casas de la zona 15 son grandes para lo que se estila en la capital. En Vista Hermosa I y II lo común es una residencia de tres o cuatro dormitorios con jardín y entre 400 y 450 metros de construcción, muchas de un solo nivel y algunas dentro de un condominio pequeño con su propia garita. En Tecún Umán hay residencias familiares más antiguas sobre lotes amplios, como una de 375 metros construidos en 450 de terreno, y otras que se ofrecen para remodelar o demoler. El Maestro arrancó con casas de 152 metros para maestros, de escala más modesta que Vista Hermosa, y en La Isla hay casas en condominio de más de 300 metros. Si busca casas en venta en zona 15, cuente con renovar la instalación eléctrica y la hidráulica cuando la casa tenga treinta o cuarenta años.

Apartamentos en Zona 15:

Las torres se agrupan sobre el bulevar Vista Hermosa y en Vista Hermosa II. Gaura, en el bulevar a la altura de Vista Hermosa I, son dos torres de 20 y 19 niveles sobre ocho sótanos, con unidades de una a cuatro habitaciones y un centro comercial dentro del mismo complejo. LIV, en la 19 avenida, ofrece apartamentos de 90 a 210 metros con casa club, gimnasio y piscina. En Vista Hermosa II se suceden edificios recientes como Kiintea, Vhista, Morea, Ginza, Asenia, Faire, Vitae y Alena, con estudios desde 31 metros y plantas familiares de más de 200, y La Herradura tiene penthouses de más de 400 metros. En los apartamentos en zona 15 muchos precios se anuncian sin impuestos ni gastos de escrituración, así que pida siempre la cifra final.

Alquileres en Zona 15:

Lo que más se renta son apartamentos: desde unidades amuebladas de 40 metros dentro de la garita de El Maestro II hasta tres dormitorios en las torres nuevas, muchas con el mantenimiento incluido y otras con el IVA aparte. Se alquilan también townhouses de 200 a 250 metros en Vista Hermosa II y otras colonias, y en lo más alto del mercado aparecen casas amuebladas con piscina. El inquilino de esta zona no se va pronto: familias que llegan por el colegio y firman por dos o tres años, personal de las universidades y diplomáticos.

Terrenos y Lotes en Zona 15:

Casi no queda terreno vacío, y mucho de lo que se vende como terreno es una casa antigua sobre un lote grande. En Vista Hermosa II se ofrecen propiedades con dos casas sobre más de 1,300 metros clasificadas como G4 en el Plan de Ordenamiento Territorial, que permite edificar con mayor densidad, y de ahí viene el interés por redesarrollar. En la colonia Trinidad todavía salen lotes dentro de garita, algunos con el fondo hacia el barranco, y alguna finca mayor con acceso de terracería. Antes de pagar un lote para construir, averigüe qué opinan los vecinos: la asociación de Vista Hermosa II ha dicho en público que no quiere más edificios.

Proyectos Nuevos en Zona 15:

Construir hoy en la zona 15 es levantar torres de altura media y alta, y desde 2019 ha llegado una nueva generación de ellas. Gaura está en obra desde 2022 y varios proyectos de Vista Hermosa II venden en planos. También hay formatos pequeños, como un proyecto en La Isla, Vista Hermosa I, de cinco casas independientes de tres niveles, cada una con su sótano de parqueo. Si compra en planos, contraste el calendario de pagos con el avance real de la obra y confirme que la licencia ampare los niveles que promete el folleto.

Oficinas y Locales en Zona 15:

La zona 15 tiene su propio distrito de negocios. Vista Hermosa II combina calles residenciales con edificios corporativos, y ahí se rentan o venden oficinas desde unos 125 hasta más de 360 metros, alguna incluso con renta garantizada por tres años. En las mismas cuadras aparecen locales de unos 85 metros y casas sobre calles principales que se arriendan para uso comercial. La segunda torre de Gaura reparte sus niveles entre apartamentos y oficinas.

Preguntas frecuentes:

• ¿En qué se distinguen Vista Hermosa, El Maestro y Tecún Umán?

  Vista Hermosa I, II y III reúnen las residencias más grandes, las torres nuevas y la cercanía con la UVG y el Colegio Americano. El Maestro nació como colonia de maestros, con casas de menor tamaño y sectores dentro de garita. Tecún Umán conserva residencias familiares antiguas en lotes amplios, a unos pasos del Sanatorio El Pilar.

• ¿Me conviene más casa o apartamento en la zona 15?

  La casa da espacio, jardín y margen para ampliar, pero la seguridad y el mantenimiento corren por su cuenta, y si tiene treinta o cuarenta años habrá que rehacer instalaciones. En el apartamento eso lo cubre la cuota mensual, y suele revenderse con más facilidad entre compradores jóvenes. Aquí la decisión sigue abierta de verdad, algo poco común en la capital.

• ¿Qué reviso si la casa es antigua o el lote colinda con el barranco?

  Muchos lotes de Trinidad y Vista Hermosa terminan en barranco, y la parte en pendiente quizá no se pueda aprovechar. En el Registro de la Propiedad compare la extensión inscrita de la finca con lo que mide en el terreno y confirme que no tenga gravámenes. Pida a la Municipalidad de Guatemala el estado del IUSI y las licencias de cualquier ampliación, y encargue un estudio de suelo antes de diseñar cerca del borde.

• ¿Puedo levantar un edificio en un lote de Vista Hermosa?

  Depende de cómo esté clasificado el predio en el Plan de Ordenamiento Territorial: algunos, como los G4, admiten más densidad y otros no. Consulte la clasificación en la Municipalidad de Guatemala antes de negociar, lea el reglamento de la garita si la calle es cerrada y prevea la oposición vecinal, que en Vista Hermosa II ya se ha hecho pública.

• ¿Es buena zona para rentar cerca de un colegio o una universidad?

  La UVG y el Colegio Americano están uno junto al otro en Vista Hermosa III y el Valle Verde queda en la 15 avenida, de modo que hay apartamentos y casas en renta a pocas cuadras de cada uno. Los contratos suelen ser de dos o tres años. Fíjese bien en la calle de acceso, porque las que llevan a los colegios se trancan a la hora de entrada y salida.