Zona 1

Sobre Zona 1:

La Zona 1 es el casco original de la capital, y el resto de la ciudad creció a partir de ella. Al oeste la Avenida Elena la separa de la Zona 3; al norte empieza la Zona 2; en el Cerrito del Carmen se juntan las zonas 1, 2 y 6, y por el oriente el Puente La Asunción salva el barranco hacia la Zona 5. Hacia el sur, pasado el Centro Cívico, comienza la Zona 4. Las avenidas corren de norte a sur y las calles de oriente a poniente, y la 6a avenida, la antigua Calle Real, sigue siendo el eje del barrio. La Línea 1 del Transmetro recorre el centro con paradas como Mercado Central, Correos, Beatas de Belén, Gómez Carrillo, San Agustín y Centro Cívico, y las líneas 6 y 18 salen de la estación FEGUA, en la 18 calle, y pasan por el Parque Colón. El MetroRiel que proyecta la Municipalidad sumaría estaciones en Gerona, la antigua Estación Central, la 7a calle y el Teatro Nacional, aunque su trazado y sus plazos todavía están en estudio.

La ciudad se trasladó al Valle de la Ermita después de que los terremotos de Santa Marta, en julio de 1773, arruinaran Santiago de los Caballeros, la actual Antigua Guatemala. El traslado se oficializó el 2 de enero de 1776, y en 2026 la capital cumplió 250 años. La Catedral Metropolitana se levantó entre 1782 y 1815 y sus torres se terminaron en 1867; la ermita del Cerrito del Carmen es anterior a la propia ciudad. La Casa Oliver es de 1792, y el Pasaje Aycinena, obra del arquitecto Luis Monzón entre 1891 y 1894, todavía une la 9a calle con el Portal del Comercio. Los terremotos de 1917–18 y de 1976 derribaron cúpulas, templos y casas, por eso gran parte de lo que se ve hoy es de finales del siglo XIX o principios del XX, con fachadas neoclásicas, eclécticas y art déco. En agosto de 1998, el Acuerdo Ministerial 328-98 declaró el Centro Histórico patrimonio cultural de la nación.

Entre semana, la zona vive del gobierno y del comercio. A pocas cuadras de la plaza están el Palacio Nacional de la Cultura, Casa Presidencial y el Congreso, y en el extremo sur el Centro Cívico reúne la Municipalidad, sobre la 21 calle, el Palacio de Justicia, el IGSS, el Crédito Hipotecario Nacional y el Banco de Guatemala. Detrás de la catedral, el Mercado Central funciona desde 1871 y hoy ocupa tres niveles bajo un parqueo, con tejidos, artesanías, verduras y comedores. La Placita, como se conoce al Mercado Sur Dos, abrió en 1943 y tiene más de 1,500 puestos. Desde 2011 el Paseo de la Sexta es peatonal entre la plaza y la 18 calle, después de que las ventas callejeras se trasladaran a la Plaza El Amate. El calendario también manda: en julio la feria del Cerrito del Carmen llena la Avenida Juan Chapín, en octubre Santo Domingo celebra a la Virgen del Rosario y en Semana Santa las procesiones cierran calles por toda la zona.

En 2002 vivían en la Zona 1 67,489 personas; en el censo de 2018 eran 46,215. Muchas familias se fueron a las afueras y sus casas pasaron a ser oficinas, bodegas y locales. Aún se vive en barrios antiguos como La Candelaria, San Sebastián, San Francisco y Santo Domingo, y en Gerona, que nació de los campamentos levantados tras los terremotos de 1917–18 entre la 12 y la 17 avenida, junto a la Avenida del Ferrocarril, y debe su nombre a la ciudad catalana de Girona. Los edificios nuevos atraen a otro público: profesionales jóvenes, empleados de ministerios, tribunales y del Centro Cívico, e inversionistas que compran para alquilar. El ambiente cambia de una cuadra a otra y muchas calles se vacían al cerrar las oficinas; recorra la calle de noche antes de decidirse.

Apartamentos en Zona 1:

Centro Vivo, en la 6a avenida A y 10a calle, a media cuadra de la Sexta, ocupa el antiguo Hotel Ritz Continental, un edificio de 1967 de Jorge Montes y Carlos Haeussler que entre 2015 y 2016 se transformó en estudios, apartamentos y locales a nivel de calle. Altea Uno, en la 5a calle 16-79, en el borde oriental cerca del Puente La Asunción, tiene ocho niveles de vivienda sobre dos de parqueo: 92 unidades de una a tres habitaciones, con terraza en la azotea, gimnasio y sala de cine, y planos de tres habitaciones de unos 61 metros cuadrados. Vecindario Salomé, en la Avenida Juan Chapín 2-07, frente a los 44,000 metros cuadrados del parque del Cerrito del Carmen, contempla 223 apartamentos de una a cuatro habitaciones alrededor de un pasaje comercial, construidos por fases desde la Torre Carmen hasta la Torre Merced y vendidos en cuotas. Edificios como Histórico 1 y Engel ofrecen unidades de dos y tres habitaciones de 65 a 70 metros cuadrados. Si compara apartamentos en venta en Zona 1, pregunte si la unidad incluye parqueo para carro o solo para moto, porque algunos proyectos recientes no dan más.

Alquileres en Zona 1:

Lo que más se alquila son estudios y apartamentos de una habitación de 30 a 50 metros cuadrados, muchos amueblados, en Centro Vivo, Salomé y los edificios pequeños alrededor de la Sexta. Los de dos habitaciones, de 65 a 75 metros cuadrados, aparecen en Altea Uno, Histórico 1 y Centro Vivo. Hay arrendadores que incluyen el mantenimiento en la renta y otros que cobran el IVA aparte, así que conviene preguntarlo desde el principio. Las casas antiguas también se rentan, aunque casi siempre para oficinas o clínicas y pocas veces como vivienda. Antes de elegir entre los apartamentos en alquiler en Zona 1, averigüe si el edificio tiene recepción o guardia nocturno y cuánto tendrá que caminar hasta la parada de Transmetro más cercana.

Casas en Zona 1:

Son casas antiguas construidas a la orilla de la banqueta, de uno a tres niveles alrededor de un patio central, con techos altos, pisos de mosaico y rejas de hierro. Muchas rondan los 200 metros cuadrados, y las casonas coloniales van de 250 a 800. Buena parte se vende o renta para oficinas, bufetes, academias o clínicas, y otras se ofrecen como casas para remodelar. Antes de ponerle precio a una de las casas en venta en Zona 1, averigüe si el inmueble está catalogado: una fachada o un patio protegido limita lo que se puede abrir, ampliar o demoler.

Edificios comerciales en Zona 1:

En esta zona se venden edificios enteros con más frecuencia que en casi cualquier otra: bloques de cuatro niveles a media cuadra del Mercado Central, inmuebles sobre la Avenida Centroamérica y edificios mixtos con locales abajo y oficinas o apartamentos arriba, algunos ya rentados en su totalidad. Los locales a pie de calle sobre la Sexta y la 18 calle viven del paso de gente, y los que rodean la Plaza El Amate giran alrededor de la ropa y la venta al por mayor. Para valorar un edificio con inquilinos, pida la relación de rentas y los contratos vigentes, y compruebe qué parte de los pisos altos se usa de verdad.

Terrenos y Lotes en Zona 1:

Casi no quedan terrenos libres; lo habitual es que se venda un parqueo o una casa vieja por el valor del lote. Un ejemplo reciente fue un parqueo de 519 varas cuadradas con 14.5 metros de frente, y de vez en cuando salen predios de más de 1,000 varas. El valor depende de lo que permitan construir el Plan de Ordenamiento Territorial y las normas del Centro Histórico. Si su idea pasa por demoler lo que hay en el lote, consulte primero con la Dirección del Centro Histórico.

Preguntas frecuentes:

• ¿Qué puedo modificar en un inmueble del Centro Histórico?

  Depende de la categoría del edificio. El Centro Histórico es patrimonio nacional desde 1998, y el Acuerdo COM-43-2025 de la Municipalidad, vigente desde 2026, sustituyó la normativa anterior sobre cómo restaurar, modificar o ampliar los inmuebles de categoría A, B y C. Toda obra requiere licencia tramitada ante la Dirección del Centro Histórico, y una intervención sin permiso puede ser suspendida. Pida la categoría y el nivel de intervención permitido antes de firmar.

• ¿Qué reviso antes de comprar una casa antigua en la Zona 1?

  Lo primero es la estructura. Los terremotos de 1917–18 y 1976 golpearon fuerte esta zona, es la que tiene la menor proporción de viviendas con paredes en buen estado de toda la ciudad, y muchas casas se han dividido en cuartos, oficinas o locales. Que un ingeniero revise muros y techos; después solicite al Registro de la Propiedad la certificación de la finca para confirmar propietario, gravámenes y área inscrita, sobre todo si la casa ha pasado por varias herencias. Por último, verifique la licencia municipal del uso actual y que el IUSI esté al día.

• ¿Se puede vivir en la Zona 1 sin carro?

  Sí, y con más facilidad que en casi cualquier otra zona. La Línea 1 del Transmetro rodea el centro, las líneas 6, 7 y 18 salen hacia el norte y el oriente desde FEGUA y el Parque Colón, y la Sexta es peatonal. Lo difícil es estacionar: hay edificios con parqueo solo para motos, y cerca de los mercados la calle se llena temprano.

• ¿La Zona 1 y el Centro Histórico son lo mismo?

  No del todo. El Centro Histórico sigue el trazado original de 1776, que hoy cae casi entero dentro de la Zona 1, pero el área protegida y su catálogo se extienden a zonas vecinas: el Hipódromo del Norte y el Mapa en Relieve están en la Zona 2, y el Mercado Cervantes, sobre la Avenida Elena, en la Zona 3. Fíjese en la dirección y en el catálogo, no solo en el número de zona.

• ¿Cómo es la zona de noche y en días festivos?

  Las calles de oficinas se apagan al terminar la jornada, mientras la Sexta, el Pasaje Aycinena y la plaza siguen con movimiento por la noche. La Semana Santa, la feria de julio en la Avenida Juan Chapín y la de octubre en Santo Domingo traen gente, música y cierres de calles. Visite el apartamento de noche y durante una semana de feria, y pregunte en el edificio cómo se maneja el acceso cuando cierran las calles.