Zona 10

Sobre Zona 10:

La zona 10 arranca en el lado oriente de la avenida La Reforma y se extiende más allá del bulevar Los Próceres, al sur del valle de la Ermita, entre 1,500 y 1,550 metros de altura. Del otro lado de La Reforma queda la zona 9; al norte, la 5, y al nororiente, la 15. Hacia el sur la separa de la zona 14 la 20 calle, y por el oriente empieza Santa Catarina Pinula. El tráfico se reparte entre La Reforma, la diagonal 6 y Los Próceres, y el aeropuerto La Aurora queda a pocos minutos en carro. El Transmetro no entra en la zona: la línea 13 corre por la 7a avenida de la zona 9, al otro lado de La Reforma, así que aquí se camina por dentro y se sale en carro.

Mucho antes de las torres, esto era campo a la orilla del camino hacia el sur. En 1794 se asentaron 44 familias junto a la garita del Guarda de Ciudad Vieja y fundaron la Villa de Guadalupe, que en 1886 formó con Ciudad Vieja un municipio propio hasta que la capital lo absorbió en 1922. En 1925 abrió la fábrica de gaseosas Sinalco sobre la antigua calle real, el actual bulevar Los Próceres, y entre 1937 y 1953 el arquitecto alemán Wilhelm Krebs levantó varias residencias familiares en el sector. El vuelco llegó con el terremoto de 1976, cuando oficinas, embajadas y clínicas dejaron el centro histórico y se mudaron a las zonas 9 y 10. En los ochenta y noventa la zona 10 ya era el principal centro financiero y comercial de la ciudad.

La vida diaria tiene dos caras. Entre La Reforma y la 6a avenida, de la 10a a la 16 calle, la Zona Viva concentra restaurantes, bares, discotecas y casi todos los hoteles de cadena internacional, como el Hyatt Centric del complejo Avia, en la 12 calle, que reúne además oficinas, un centro de convenciones y una torre de apartamentos. Sobre la diagonal 6 está Oakland Mall, Fontabella queda a pocas cuadras y Zona Pradera, en Los Próceres, alberga a más de 350 empresas. México tiene su embajada en la 2a avenida y Alemania, en el edificio Reforma 10; el Hospital Herrera Llerandi está en la 6a avenida, y al final de la 6 calle la Universidad Francisco Marroquín baja por un barranco lleno de árboles, con el Museo Ixchel y el Museo Popol Vuh dentro del campus. En la punta norte, sobre La Reforma, el Jardín Botánico de la USAC cuida unas 450 especies desde 1922.

Ninguna otra zona del país tiene tantos apartamentos en oferta, y junto con la 14 y la 15 ocupa lo más alto de la escala de precios capitalina. Los compradores se reparten en tres grupos: inversionistas que compran para rentar, profesionales jóvenes que adquieren su primera vivienda y ejecutivos o familias pequeñas que quieren vivir cerca del trabajo. Los inquilinos son sobre todo personal de empresas, diplomáticos y profesionales que prefieren ir a pie a la oficina y a cenar. Entre semana manda la gente de negocios; los viernes y sábados por la noche, los bares. Elija la cuadra pensando en ese ritmo.

Casas en Zona 10:

Las casas son minoría y se concentran en dos colonias. En El Prado, hacia el final de la 20 calle, hay casas familiares de tres dormitorios con unos 300 a 330 m² de construcción, y un condominio cerrado donde las residencias pasan de 600 m² y tienen su propio pedazo de bosque. Oakland conserva casas de un nivel en sus calles residenciales, a pocos minutos a pie del centro comercial que tomó su nombre. En las calles principales, muchas casas ya se ofrecen como oficinas y no como vivienda. Si compara casas en venta en zona 10, pregunte si la propiedad se usa todavía como hogar o si ya tiene licencia comercial, porque eso cambia el precio y lo que van a tolerar los vecinos.

Apartamentos en Zona 10:

Aquí está el grueso del mercado, desde unidades compactas hasta plantas completas. En edificios como Atarah, Neo, IQ10 y City Haus se mueven apartamentos de uno, dos y tres dormitorios, y en Santa Clara el edificio Casa Clara va desde unidades de un dormitorio de unos 50 m² hasta tres dormitorios de más de 160 m². Oakland reúne los formatos grandes, con edificios como Maranta y Dosento y unidades de dos y tres dormitorios desde 160 m², mientras que algunos penthouses, como los de la torre Castelar, superan los 450 m². Un tres dormitorios cuesta bastante más del doble que uno de un dormitorio, y las torres construidas después de 2010, con gimnasio, piscina y conserjería, se cotizan por encima de los edificios de los ochenta y noventa. Casi todos los apartamentos en venta en zona 10 se anuncian en dólares y muchas veces más impuestos o timbres, así que pida siempre el monto final.

Alquileres en Zona 10:

El alquiler gira alrededor del apartamento amueblado. Hay estudios de 25 m², unidades de un dormitorio pensadas para ejecutivos trasladados y apartamentos de tres dormitorios en edificios como Santa María, casi todos con renta en dólares y muchos con el IVA aparte. En unos contratos el mantenimiento va incluido y en otros se cobra por separado. Las casas que se rentan en Oakland y El Prado las toman familias o, con la misma frecuencia, empresas que buscan oficina. Antes de cerrar un trato entre los apartamentos en alquiler en zona 10, pregunte si el edificio permite rentas por noches o semanas: algunas torres lo promueven y otras lo prohíben.

Terrenos y Lotes en Zona 10:

Terreno vacío casi no hay. Lo que sale a la venta es una casa vieja sobre un buen lote, y en Oakland esos lotes se ofrecen abiertamente a desarrolladores que quieren levantar una torre. La colonia Ciudad Vieja va por el mismo camino, con varias torres que crecen sobre predios unificados. Antes de ponerle precio a un terreno en zona 10, averigüe cómo lo clasifica la Municipalidad en el Plan de Ordenamiento Territorial y cuántos niveles le permite. Un edificio necesita además estudio de impacto ambiental, y cerca de los barrancos habrá que construir muros de contención antes de excavar los sótanos.

Proyectos nuevos en Zona 10:

La obra nueva se concentra en Ciudad Vieja y Santa Clara. Inara Ciudad Vieja, de COMOSA, son dos torres de 17 pisos sobre ocho sótanos con 238 apartamentos, y Casalini Ciudad Vieja sube a 22 niveles sobre la misma cantidad de sótanos. Inara Santa Clara vende unidades de uno y dos dormitorios con precio en quetzales, mientras que Metropolitan cotiza en dólares, y Vié Alcázar y Atarah también tienen unidades a la venta. Más adelante, Ankori se entrega en 2027 y un proyecto de dos torres de 14 y 13 niveles sobre cinco sótanos, en 2028. Lea con calma las condiciones de reserva: el enganche, el pago a la firma y la fecha de entrega cambian mucho de una desarrolladora a otra.

Oficinas y locales comerciales en Zona 10:

La zona 10 es el principal mercado de oficinas de la ciudad. Zona Pradera, en Los Próceres, es el complejo más grande, y las torres Design Center y Dubai Center, el complejo Avia, el edificio Reforma 10 y Géminis 10 ofrecen desde oficinas pequeñas hasta niveles completos. Dentro de la Zona Viva salen con frecuencia locales para restaurante o bar, y en las calles con más movimiento se alquilan casas enteras como oficina. Si piensa abrir un negocio en una casa, confirme antes que la licencia municipal ampare ese uso.

Preguntas frecuentes:

• ¿Toda dirección en “zona 10” está en la capital?

  No, y es lo primero que conviene revisar. Santa Catarina Pinula tiene su propia numeración de zonas, así que condominios y lotes anunciados como “zona 10” pueden pertenecer a ese municipio, algunos por el final de la 20 calle. Busque la finca en el Registro de la Propiedad para saber en qué municipio está inscrita, quién es el dueño y si tiene gravámenes, y pregunte a qué municipalidad se paga el IUSI. De eso dependen el reglamento de construcción, las licencias y los servicios.

• ¿Qué cambia entre la zona 10 y la zona 9?

  La frontera es La Reforma. En la zona 9 el Transmetro pasa por la 7a avenida. En la zona 10 están la Zona Viva, Oakland Mall, los grandes complejos de oficinas y casi todas las torres de apartamentos nuevas. Si quiere el bus en la puerta, busque al poniente de La Reforma; si prefiere ir caminando a cenar y a trabajar, al oriente.

• ¿Se puede vivir en la zona 10 sin carro?

  Dentro de la zona, en buena medida sí: oficinas, restaurantes, centros comerciales, un hospital y una universidad quedan a distancia caminable de la Zona Viva. Salir ya es otra historia. Las estaciones de Transmetro más cercanas son las de la línea 13 en la zona 9, al poniente de La Reforma, y para ir al aeropuerto, al colegio o a otras zonas casi todos siguen usando carro.

• ¿Hay mucho ruido cerca de la Zona Viva?

  Puede haberlo. Las cuadras entre la 10a y la 16 calle se llenan de bares y discotecas por la noche, sobre todo el fin de semana. Si va a comprar o rentar ahí, visite el apartamento un viernes en la noche, y si busca tranquilidad, mire Oakland, El Prado o las calles más calmadas de Santa Clara.

• ¿Conviene comprar un apartamento en zona 10 para rentarlo?

  Es el mercado de apartamentos con más movimiento del país, y por eso tantos compradores son inversionistas. La demanda viene de ejecutivos, diplomáticos y profesionales jóvenes, y los amueblados se rentan con más facilidad. Antes de comprar, lea el reglamento del edificio sobre estancias cortas y alquiler amueblado, y sume a sus cálculos la cuota de mantenimiento, el IUSI y el IVA de la renta.