Quetzaltenango

Sobre Quetzaltenango:

La ciudad está a 2.333 metros de altura, en un valle cercado de montañas: al sur se levanta el cono del volcán Santa María y en el borde sureste el Cerro El Baúl, un domo de lava convertido en parque de 240 hectáreas con mirador sobre toda Xela. A la capital hay algo más de 200 kilómetros; se toma la Interamericana hasta Cuatro Caminos y desde allí se recorren los últimos 13 kilómetros pasando por Salcajá. Otra carretera baja hacia Retalhuleu y la costa sur, y de la terminal Minerva, en la zona 3, salen buses a Huehuetenango, a Sololá y a la frontera con México. Dentro de la ciudad la gente se mueve en bus urbano y en tuc tuc, y el centro histórico se cruza caminando. El municipio colinda al norte con San Mateo, La Esperanza, Olintepeque y San Andrés Xecul, ya en Totonicapán; al este con Salcajá, Cantel, Almolonga y Zunil; al sur con Zunil y El Palmar, y al oeste con Concepción Chiquirichapa y San Martín Sacatepéquez.

Para buena parte del occidente del país, a Xela se viene a comprar, a estudiar y a ver al especialista. El Hospital Regional de Occidente, sobre la salida a San Marcos en la zona 8, es el hospital de referencia de toda la región. La Universidad de San Carlos tiene aquí su Centro Universitario de Occidente, el CUNOC, y la Rafael Landívar y la Mariano Gálvez mantienen sedes propias. Las escuelas de español se concentran en la zona 1 y sus alumnos se quedan a menudo meses enteros, junto a cooperantes de ONG y una comunidad extranjera pequeña pero estable. La ciudad arrastra una vieja tradición industrial en textiles, licores y cerveza, y desde la década de 2010 los centros comerciales, colonias y condominios han convertido la construcción en uno de sus oficios más activos. El mandado de todos los días sigue pasando por el mercado La Democracia y el de la Minerva, mientras Utz Ulew y Pradera Xela, por la avenida Las Américas, y Mont Blanc, en la zona 3, ponen el lado de los centros comerciales.

Tras 1902 el centro se reconstruyó con aire europeo, en buena parte de la mano del arquitecto italiano Alberto Porta, a quien se deben el Pasaje Enríquez, la catedral y el propio Parque Centro América; hoy la municipalidad lo protege con un reglamento específico. Fuera de la zona 1, la ciudad es un mosaico de zonas con número. La 3 reúne mercados, terminales de buses y centros comerciales; la 8 tiene el hospital y colonias como Los Trigales y Las Tapias; la 9 concentra casas recientes, condominios como La Floresta y Altos del Valle y una torre de apartamentos de 14 niveles. Más allá del casco urbano, la aldea San José Chiquilajá, Llano del Pinal y Xecaracoj tienen varios miles de habitantes cada una. En el Valle de Palajunoj, el área rural al suroeste de la ciudad, varias comunidades siguen sin algunos servicios básicos pese a quedar a pocos minutos del centro, y en Chuicaracoj funciona el botadero municipal desde finales de los noventa.

Quien compra en Xela suele llegar por uno de tres caminos. Están las familias de la propia ciudad que cambian una casa vieja del centro por un condominio en las zonas 5, 8 o 9; los hogares de pueblos del altiplano y de la costa que se mudan por el hospital, la universidad o los colegios, y algún extranjero que vino a estudiar español o a trabajar en una ONG y decidió quedarse. Otros compran para rentar a estudiantes, en una ciudad donde los alquileres quedan muy por debajo de los de Antigua y la capital. Las noches de diciembre y enero pueden bajar de cero grados, así que fíjese en qué cuartos reciben sol y si la casa tiene chimenea. La mancha urbana, además, ya rebasó el límite municipal: colonias cerradas de San Mateo, el centro comercial Interplaza Xela en La Esperanza y lotes por los Llanos de Urbina, en Cantel, se ofrecen como Xela aunque cada uno pertenece a otro municipio.

Casas en Quetzaltenango:

En la zona 1 y en la cuadrícula de las zonas 2 y 3 quedan casas antiguas pegadas unas a otras a lo largo de la calle, y dentro del centro histórico un cambio de fachada puede quedar sujeto al reglamento municipal. Las casas en venta en Quetzaltenango de construcción reciente son casi siempre de dos niveles, en condominio con garita, parqueo para uno o dos carros y jardín pequeño, en lugares como La Floresta y Altos del Valle en la zona 9, el Residencial Los Álamos en la zona 5 o Las Tapias en la zona 8. Los lotes son angostos. En Las Tapias hay casas nuevas sobre terrenos de seis metros y medio de frente por diecisiete de fondo. Algunas se levantan con estructura reforzada para crecer hasta cuatro niveles, algo que vale la pena preguntar si piensa sumar un apartamento para rentar más adelante.

Apartamentos en Quetzaltenango:

Vivir en apartamento todavía es algo nuevo en Xela, y las torres se cuentan con los dedos. La Torre Floresta, en la zona 9, tiene 14 niveles, y sobre la 21 avenida de la zona 3 se ha vendido en preventa una torre de 11 niveles con unidades de una, dos y tres habitaciones. En El Pedregal, zona 10, un proyecto nuevo renta apartamentos compactos de dos dormitorios, mientras que en la zona 1 muchos apartamentos son en realidad niveles de casas antiguas adaptados para inquilinos. Si va a comprar apartamentos en Quetzaltenango en preventa, pregunte a nombre de quién está inscrito el terreno, si ya se otorgó la licencia de construcción y cómo se administrará el condominio cuando la desarrolladora lo entregue.

Alquileres en Quetzaltenango:

El alquiler en Xela gira alrededor de los estudiantes. Cuartos amueblados y apartamentos pequeños en la zona 1 quedan a pocas cuadras de las escuelas de español y del Parque Centro América, y cerca del CUNOC y del mercado Minerva muchos dueños rentan pensando en universitarios. Las familias que buscan algo a largo plazo miran más afuera: casas en la zona 9, cerca de la Mariano Gálvez y de los centros comerciales, o condominios en las zonas 5 y 8. La renta sube a medida que uno se aleja de las zonas 1 y 3 rumbo a la 9. Con un contrato de seis meses o más, el precio mensual casi siempre se puede negociar.

Terrenos y Lotes en Quetzaltenango:

Dentro de las zonas urbanas, los lotes para vivienda salen sobre todo en colonias y lotificaciones como Altos de Buena Vista, cerca del cantón Chitux en la zona 9. Los terrenos grandes de la zona 3, cerca de la avenida Las Américas, se venden por lo que permiten construir, porque el Plan de Ordenamiento Territorial asigna a cada sector un índice de edificabilidad y una altura máxima. En el área rural, los terrenos en venta en Quetzaltenango están en el Valle de Palajunoj y alrededor de Llano del Pinal, donde se abrió la lotificación Santa María del Pinal, y de San José Chiquilajá. Allí todavía se mide en cuerdas, y el acceso y el drenaje cambian de una comunidad a otra. Antes de pagar, pida en la municipalidad el sector del POT que le corresponde al terreno y, si es rural, vaya a ver a qué distancia queda del botadero de Chuicaracoj.

Oficinas y Locales en Quetzaltenango:

La zona 3 mueve buena parte del comercio de la ciudad, con los mercados, las terminales de las empresas de buses y centros comerciales como Mont Blanc, y en sus edificios de varios niveles se rentan oficinas. Algunos terrenos grandes cerca de la avenida Las Américas están en sectores de uso mixto, lo que permite proyectar locales u oficinas con vivienda encima. Antes de firmar por un local, confirme que el uso que piensa darle está permitido en ese sector del POT y que la municipalidad le extenderá la licencia para operar.

Preguntas frecuentes:

• ¿Cuánto se hace de la capital a Xela?

  Son algo más de 200 kilómetros, unas cuatro horas por la Interamericana con desvío en Cuatro Caminos. Las líneas de primera clase salen de sus propias terminales en la zona 3, y del centro también salen shuttles hacia Antigua y el lago de Atitlán.

• ¿En qué zona de Xela conviene buscar?

  Depende de cómo quiera vivir. La zona 1 se camina entera y queda junto a las escuelas y el parque central, aunque es densa y de construcción antigua. La 3 lo deja al lado de los mercados, las terminales y Mont Blanc. En la 9 hay casas más nuevas, condominios y Pradera Xela, y casi todos sus vecinos se mueven en carro; las zonas 5, 8 y 10 reúnen muchas colonias familiares, y en la 8 está el Hospital Regional.

• ¿Una casa que se ofrece como Xela está siempre en el municipio de Quetzaltenango?

  No siempre. Colonias de San Mateo, el sector de Interplaza en La Esperanza y lotes por los Llanos de Urbina, en Cantel, se venden con el nombre de la ciudad. Averigüe en qué municipalidad se paga el IUSI de la finca, porque esa municipalidad es la que da el agua, extiende la licencia de construcción y pone las reglas. El POT de Quetzaltenango solo rige dentro de su propio territorio.

• ¿Qué revisar en la escritura y el uso del suelo antes de comprar?

  En Xela lo primero es saber qué permite el POT en ese sector: el índice de edificabilidad y la altura máxima deciden si algún día podrá subir un nivel o agregar un apartamento. En el centro histórico, el reglamento municipal pesa además sobre fachadas y remodelaciones. Luego verifique la inscripción y los gravámenes en el Segundo Registro de la Propiedad, que tiene su sede en la misma ciudad. Si compra en condominio, pida el número de finca de su casa o apartamento y no solo el del proyecto.

• ¿El volcán Santa María es un riesgo para la ciudad?

  La gran erupción del Santa María fue la de 1902. Desde 1922 el domo Santiaguito, en su flanco suroeste, se mantiene activo, y los reportes recientes de caída de ceniza vienen de fincas y comunidades en las faldas del volcán. Si le interesa un terreno en el Palajunoj o cerca de Llano del Pinal, consulte con la CONRED o con la municipalidad los mapas de amenaza de ese punto exacto.