San Marcos

Sobre San Marcos:

El departamento ocupa 3,791 kilómetros cuadrados entre Huehuetenango al norte, Quetzaltenango al este, Retalhuleu y el océano Pacífico al sur, y el estado mexicano de Chiapas al oeste. Fue elevado a departamento el 8 de mayo de 1866 y hoy suma 30 municipios; solo Huehuetenango tiene más. La cabecera está a 2,398 metros de altura y se llega desde Quetzaltenango por la Ruta Nacional 1, a unos 250 kilómetros por carretera de la capital. En la parte baja, la CA-2 arranca en Tecún Umán y recorre el litoral hasta Escuintla, la vía más rápida hacia la Ciudad de Guatemala para quien vive en la costa o la bocacosta. El tren que pasaba por Ayutla, Pajapita y Ocós dejó de funcionar en los años noventa, así que hoy todo se mueve por carretera.

El campo sigue mandando. En costa y bocacosta se siembra maíz, arroz, banano, caña, cacao y café; en el altiplano, papa, trigo, cebada, manzana, durazno y hortalizas, y de aquí sale más lana que de cualquier otro departamento. Buena parte de los pueblos de la bocacosta nació con el auge cafetalero de 1870 a 1920, y Volcanic San Marcos figura entre las ocho regiones de café del país como la más cálida y la más lluviosa. La frontera es el otro motor: el puente Rodolfo Robles, inaugurado en 1974, une Tecún Umán con Ciudad Hidalgo, y en El Carmen, municipio de Malacatán, otro paso da a Talismán. Las remesas levantan muchas de las casas grandes de concreto que hoy conviven con las de adobe, mientras en los cascos urbanos no dejan de abrir bancos, comercios, clínicas y colegios.

Aquí la altura lo decide casi todo. Ocós está a tres metros sobre el mar e Ixchiguán a 3,200; el Tajumulco, con 4,220 metros, es la cumbre más alta de Centroamérica, y el Tacaná tiene una ladera de cada lado de la frontera. En la costa hay playas de arena negra en Ocós y Tilapa, esteros con manglar, camaroneras y el humedal de Manchón-Guamuchal, área protegida que San Marcos comparte con Retalhuleu. En Ixchiguán, San José Ojetenam y las faldas altas del Tajumulco las heladas limitan lo que se puede sembrar y obligan a construir casas cerradas y sólidas. El terremoto del 7 de noviembre de 2012, de magnitud 7.4 y con epicentro en el mar, golpeó con fuerza a San Marcos y San Pedro Sacatepéquez porque el suelo volcánico sobre el que se asientan amplificó el movimiento.

En el departamento viven alrededor de 1.2 millones de personas, y el municipio más poblado no es la cabecera sino Malacatán. El mam se habla en casi todo el territorio salvo cinco municipios costeros, y en Sipacapa se conserva el sipakapense. San Marcos y San Pedro, separados por dos kilómetros y unidos por un amplio bulevar con el Palacio Maya de 1942 a medio camino, funcionan como una sola ciudad: en San Marcos están las oficinas departamentales, el Hospital Nacional y el Centro Universitario de la USAC, y San Pedro pone el comercio y el mercado de los jueves. Compran sobre todo familias marquenses, migrantes que construyen con lo ganado en Estados Unidos, caficultores y gente que vive del comercio fronterizo; estudiantes y empleados públicos llenan el alquiler en las dos ciudades.

Casas en San Marcos:

Aquí casi no hay casas de constructora: la mayoría las levantó la misma familia que las habita, de block y concreto, y cada una tiene su propia distribución y su propia calidad de obra. En San Pedro Sacatepéquez y San Marcos hay casas antiguas cerca del centro y viviendas de dos niveles con garaje en las zonas y colonias de las orillas. En Malacatán, sus cantones y la carretera hacia El Carmen el clima es caliente y los terrenos más amplios, con casas de campo rodeadas de algunas cuerdas. Si busca casas en venta en San Marcos, pregunte primero cuándo se construyó la vivienda y cómo quedó después de 2012.

Alquileres en San Marcos:

La renta se concentra en las ciudades gemelas. Estudiantes del CUSAM, en la zona 3 de San Marcos, personal del hospital, maestros y empleados de las oficinas departamentales buscan cuartos y apartamentos pequeños, casi siempre en casas o edificios de pocos niveles. En el centro de San Pedro Sacatepéquez hay apartamentos a pocas cuadras de los bancos y del mercado, y algunas unidades amuebladas reciben por noches a quienes van a subir el Tajumulco. En Tecún Umán y Malacatán el alquiler va de la mano del comercio: cuartos y casas pequeñas para quienes trabajan en la frontera, y locales a la calle para negocios.

Proyectos nuevos en San Marcos:

Lo nuevo son, sobre todo, lotificaciones: terrenos fraccionados que se venden a plazos con financiamiento propio para que cada comprador construya a su gusto. Se ven en las orillas de San Pedro Sacatepéquez y en Ayutla, cerca de la frontera, muchas con entrega inmediata. Un contrato de pagos no es una escritura. Pida la autorización municipal del fraccionamiento y no dé por suyo el lote hasta que tenga inscripción propia en el Registro de la Propiedad.

Terrenos y Lotes en San Marcos:

Lo que más se compra aquí es tierra. En el altiplano y en los municipios mames los lotes son pequeños, a menudo en pendiente, y se negocian por cuerdas; en la costa y sobre la CA-2 son planos, más grandes y pensados para vivienda, talleres o comercio. Si el terreno es rural y está en Ayutla, Ocós, Malacatán, Tacaná, Sibinal u otro municipio pegado a México, tenga presente que la Constitución reserva la faja de 15 kilómetros junto a la frontera a guatemaltecos de origen, salvo bienes urbanos y derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956. En las alturas pregunte a los vecinos cómo pega la helada en esa ladera, y en la costa averigüe si el lote se inunda. Con los terrenos en venta en San Marcos, la altura dice más sobre el uso posible que la medida.

Fincas en San Marcos:

Las fincas de café están en la bocacosta: El Tumbador, San Rafael Pie de la Cuesta, La Reforma, Nuevo Progreso y El Quetzal. Se miden en manzanas, combinan cafetal, potrero o ambos, y algunas han pasado a manos de grupos campesinos. Con lluvias de las más fuertes del país, el estado del camino de acceso, el agua para el beneficio y el patio de secado pesan tanto como la edad del cafetal. Antes de cerrar trato, pregunte cuántos años lleva produciendo la plantación y quién tiene derecho sobre el agua que la atraviesa.

Propiedades comerciales en San Marcos:

El comercio sigue a los pasos fronterizos. En Tecún Umán, con la aduana Tecún Umán II y el puente Rodolfo Robles, hay lotes y locales para bodega, parqueo y negocio. Sobre la CA-2, en Pajapita, Catarina y Malacatán, los terrenos a orilla de carretera atienden con hoteles, restaurantes y servicios al tráfico que va o viene de México. En el altiplano, el punto comercial es el centro de San Pedro Sacatepéquez, donde tiendas, bancos y el mercado de los jueves mantienen ocupados los locales a pie de calle.

Preguntas frecuentes:

• ¿Puede un extranjero comprar terreno cerca de la frontera con México?

  No, si es rural y está dentro de la faja fronteriza. El artículo 123 de la Constitución permite ser dueño o poseedor de inmuebles a menos de 15 kilómetros de la línea divisoria solo a guatemaltecos de origen o a sociedades cuyos socios lo sean. Quedan fuera los bienes urbanos y los derechos inscritos antes del 1 de marzo de 1956. En Tecún Umán, El Carmen, Sibinal o Tacaná, consulte con un notario si el inmueble cuenta como urbano o rural antes de dar cualquier anticipo.

• ¿Qué revisar antes de comprar en la costa de Ocós o La Blanca?

  Lo primero es lo que rodea al lote. Manglar, estero y el área protegida de Manchón-Guamuchal limitan la tala y la construcción, y un terreno junto al estero puede inundarse cuando crecen los ríos. Luego toca el Registro de la Propiedad: nombre del vendedor, medidas y gravámenes deben coincidir con lo que le enseñan en el sitio. Pregunte en la municipalidad qué se puede construir ahí antes de hablar de precio.

• ¿Conviene una casa antigua en San Marcos o San Pedro después del terremoto de 2012?

  Puede convenir, siempre que la estructura pase una revisión. El sismo dañó más a las dos ciudades que a lugares mucho más cercanos al epicentro, por el suelo volcánico sobre el que están. Averigüe si la casa sufrió daños, si se reparó o se reconstruyó, revise columnas y vigas, y lleve a un ingeniero si los muros son de adobe o de block sin refuerzo. Si el dueño conserva los planos, pídalos.

• ¿Dónde se alquila en San Marcos?

  Sobre todo en la cabecera y en San Pedro Sacatepéquez. El CUSAM y el Hospital Nacional mantienen la demanda de cuartos y apartamentos pequeños cerca de la zona 3 y del centro de San Pedro. En la frontera, la renta depende del trabajo en Tecún Umán y Malacatán. Los alquileres amueblados por noche son pocos y casi todos están en San Pedro.

• ¿Qué mirar al comprar una finca de café en San Marcos?

  La altura y el historial de cosechas. Pida los datos de producción de las últimas temporadas y compare la finca con otras de la misma franja de altura en la bocacosta. Recorra los linderos, cotéjelos con lo inscrito y pregunte si hay vivienda para trabajadores y en qué estado está. Una finca repartida entre herederos puede tener más dueños de los que se sientan a firmar.