Zona 11

Sobre Zona 11:

La zona 11 ocupa el poniente de la capital entre la Calzada Roosevelt y la calzada Raúl Aguilar Batres; al norte queda la zona 7, al oriente las zonas 8 y 12, y por el lado occidental colinda con Mixco. La Roosevelt, inaugurada en septiembre de 1968 y bautizada así para agradecer una donación de Estados Unidos, forma parte de la CA-1 Interamericana y es la salida principal hacia Mixco y el altiplano occidental. El Anillo Periférico atraviesa la zona por el centro y, desde 2019, sobre él corre la Línea 7 del Transmetro, con paradas en sus cruces con la 17, 18 y 20 calle, la calle Mariscal y la Calzada Roosevelt. Por el borde oriental, la Línea 12 baja por la Aguilar Batres y tiene estación en Mariscal. El cruce de la Roosevelt con el Periférico, donde se juntan Walmart, Peri Roosevelt y Miraflores, es lo que muchos llaman el corazón de la Roosevelt.

Antes de las colonias, aquí había fincas. La finca Las Charcas, que en el siglo XIX fue de don Tadeo Piñol y Batres, se extendía por lo que hoy son Las Majadas y el Periférico, y a inicios del siglo XX sus herederos la partieron en fracciones. Entre 1930 y 1955 la firma Dorión Hermanos vendió esos terrenos en lotes baratos, pero sin calles ni drenajes en forma, así que cada invierno era un problema para los primeros vecinos. De esa lotificación salió la colonia Mariscal, que toma el nombre del río cuyo cauce nacía al poniente de la vieja finca; la colonia Roosevelt llegó en los cincuenta y Jardines de Utatlán II se fundó en 1964. El Hospital Roosevelt, cuya construcción arrancó en 1944 en terrenos de la antigua finca La Esperanza, abrió en diciembre de 1955 con 300 camas.

El hospital marcó el carácter de la zona, y la salud sigue pesando mucho en su día a día. Aquí también están el Hospital de Ojos y Oídos Dr. Rodolfo Robles Valverde y el Hospital Hermano Pedro, junto con el Centro Universitario Metropolitano de la Usac, en la 9a. avenida, la Universidad Rural y el Colegio Santa Teresita. Miraflores abrió en 2003 sobre terrenos que fueron parte de Kaminaljuyú, la antigua ciudad maya; durante la obra aparecieron estructuras piramidales y montículos de adobe, y el Museo Miraflores, dentro del mismo complejo, exhibe lo que se encontró. Tikal Futura, levantado a finales de los noventa, reúne dos torres de oficinas de 19 niveles, un hotel de 14 y un centro de convenciones, con fachadas que retoman en abstracto la silueta de una pirámide. Majadas Once, en la 27 avenida, y Peri Roosevelt completan la oferta comercial, mientras la Dirección General de Educación Física y los campos del Cejusa cubren el deporte.

Es un mercado variado: la mayoría de colonias son de clase media, con algunos sectores de mayor valor. Mariscal, Utatlán y Granai & Townson se sostienen en familias propietarias que llevan décadas en la misma casa, y ahí lo normal es comprar. Las torres alrededor de Mariscal le venden a quien adquiere su primera vivienda y a inversionistas que compran para alquilar, de modo que buena parte de esas unidades termina en renta. Su principal argumento es la cercanía a los hospitales, al CUM y al campus de la Usac, con dos líneas de Transmetro a la mano.

Casas en Zona 11:

Mariscal es la dirección de siempre: casas independientes con jardín delantero y garaje, en calles anchas con banquetas amplias, aunque algunos terrenos grandes ya se ofrecen para desarrollo porque las torres los van rodeando. Granai & Townson, en sus sectores I, II y III, tiene casas de dos niveles con tres y cuatro dormitorios sobre lotes de unos 9 por 20 metros, unas dentro de garita y otras en calles abiertas con guardián. En Utatlán II hay calles con garita y casas de esquina con uso residencial y comercial, y las más grandes llegan a siete habitaciones. Si compara casas en venta en zona 11, pida la clasificación del lote en el Plan de Ordenamiento Territorial: un G4 o G5 admite más usos mixtos que uno puramente residencial, y eso cambia lo que la casa vale para usted. La colonia Roosevelt tiene casas antiguas, algunas de siete o más ambientes, y Mirador I suma otro grupo de viviendas familiares.

Apartamentos en Zona 11:

Casi toda la vivienda vertical nueva se ha concentrado en Mariscal y sus alrededores. Villa Mariscal, de Íntegro, en la 17 calle 13-63, reparte 648 apartamentos de una a tres habitaciones en cuatro torres de 10 y 11 niveles sobre un terreno de 11,300 m², con amenidades compartidas y área comercial en el primer nivel. Aralia y Aralia II, también en Mariscal, tienen unidades de dos y tres habitaciones de unos 60 a 95 m², de entrega inmediata. Parque San Jorge ofrece sobre todo apartamentos de tres habitaciones de 70 a 80 m², y Vidalta, con accesos por la Aguilar Batres, el Periférico y la 13 calle, suma piscina, gimnasio, sala de coworking y pista para correr. En Altaire hay unidades de dos y tres habitaciones con vista de 360 grados desde los niveles altos. Jardines de Las Charcas y Balmes 47 amplían la lista de apartamentos en zona 11.

Alquileres en Zona 11:

Alquilar aquí casi siempre significa una unidad en torre. Villa Mariscal renta estudios desde 27 m² y apartamentos de dos habitaciones, Vidalta tiene de una y dos, Parque San Jorge de tres, y en Altaire se consiguen apartamentos amueblados con mantenimiento incluido. En la colonia Roosevelt salen apartamentos de primer nivel con patios propios, y en Granai & Townson hay casas que se ofrecen en renta para vivir o para oficina. Antes de firmar por apartamentos en alquiler en zona 11, defina si va a usar la Línea 7 del Periférico o la Línea 12 de la Aguilar Batres y camine hasta esa estación.

Terrenos y Lotes en Zona 11:

La zona ya está construida, así que el terreno aparece como lote urbano suelto o como casa vieja que se vende por el terreno. En Las Charcas hay lotes de más de 1,200 m² con frentes cercanos a 27 metros, y cerca de la Calzada Roosevelt salen terrenos comerciales. Lo primero que hay que resolver es la altura. Aeronáutica Civil fija el techo en metros sobre el nivel del mar, no en niveles, de modo que en un terreno más alto el mismo límite deja construir menos pisos. Una resolución de 2020 que subía ese techo para la zona 11 fue derogada y volvió el límite anterior de 1,551 metros; en 2026 la DGAC afinaba un límite mayor, de 1,605 metros, para el sector entre Majadas, el Periférico y la Aguilar Batres. Pida por escrito la cota que corresponde a las coordenadas exactas antes de valorar un lote para torre.

Nuevos desarrollos en Zona 11:

El proyecto más grande en preventa es Parque Mariscal: 294 apartamentos de una a tres habitaciones en 25 niveles, con cuatro elevadores, ocho sótanos, 16 modelos distintos y entrega estimada para 2028. Desarrollos Palo Blanco lanzó Altea Mariscal en la misma colonia, y en Villa Mariscal también se revenden unidades. Mientras siguen en revisión las reglas de altura, comprar en planos proyectos nuevos en zona 11 exige revisar la licencia de construcción y la autorización de altura con que cuenta el proyecto, no solo los renders.

Oficinas, bodegas y locales en Zona 11:

La Calzada Roosevelt es la vitrina de negocios de la zona. Tikal Futura alquila oficinas en sus dos torres y los centros comerciales de la calzada rentan locales. Sobre la misma Roosevelt hay bodegas grandes, como una en Toledo de más de 11,000 m², y en las orillas de Mariscal y Las Charcas se encuentran ofibodegas de unos 200 m² para almacenaje y distribuidoras pequeñas. Con el tránsito constante de la Roosevelt, revise por dónde entra y sale un camión antes de comprometerse con una bodega.

Preguntas frecuentes:

• Si hay límites de altura, ¿cómo quedó en la zona 11 el edificio más alto de Guatemala?

  Altaire se construyó mientras estaba vigente una resolución de 2020 que permitía edificios más altos en partes de la zona 11. Esa resolución se derogó después y regresó el techo anterior de 1,551 metros sobre el nivel del mar; en 2026 Aeronáutica Civil trabajaba en un límite de 1,605 metros para el área entre Majadas, el Periférico y la Aguilar Batres. Lo que aplica a un lote concreto depende de su posición bajo la aproximación a La Aurora, así que consúltelo por coordenadas.

• ¿Se puede vivir en la zona 11 sin carro?

  Mucha gente lo hace. La Línea 7 del Transmetro recorre el Periférico entre la Usac y la zona 1, con paradas en el centro de la zona, y la Línea 12 baja por la Aguilar Batres en el lado oriental. Por la Calzada Roosevelt pasan buses hacia Mixco y hacia el centro. Como la Roosevelt es de las vías más cargadas de la ciudad, haga el recorrido a la hora en que lo hará a diario.

• ¿Qué revisar antes de comprar una casa antigua en Mariscal o en Granai?

  Estas colonias se vendieron por lotes desde los años treinta y muchas casas se han ampliado o dividido desde entonces. Empiece por una certificación de la finca en el Registro de la Propiedad y compare el área y las colindancias inscritas con lo que mide en el terreno. Pida la licencia municipal de cualquier nivel agregado, revise la clasificación del POT si piensa poner oficina o clínica y confirme si la calle queda dentro o fuera de garita, porque eso afecta el parqueo, las visitas y la reventa.

• ¿Conviene más comprar o alquilar en la zona 11?

  Depende del tipo de inmueble. En Mariscal, Utatlán y Granai & Townson la mayoría de casas las habitan sus dueños y se mueven como compraventa. En las torres de Mariscal muchas unidades se compraron para rentar, así que ahí el inquilino tiene más de dónde escoger, desde estudios hasta apartamentos de tres habitaciones.

• ¿Hay calles con garita en la zona 11?

  Sí, aunque no en todas partes. Sectores de Utatlán II y de Granai & Townson están detrás de garita, mientras algunas calles de Granai son abiertas y las cuida un guardián privado. Las torres nuevas tienen su propio control de acceso. Si la seguridad en el ingreso es decisiva para usted, confirme en la visita de qué lado de la garita queda la casa.