Zona 4

Sobre Zona 4:

La zona 4 es pequeña y está rodeada por todos lados. Al norte y noroeste colinda con la zona 1, al oriente con la zona 5, en la esquina sureste con la zona 10, al sur con la zona 9 y al poniente con la zona 8, hacia la calzada Atanasio Tzul, que nace en la Ruta 5. Solo dos ejes rectos la atraviesan de norte a sur: la 7a avenida, que fue el eje central del cantón, y la 6a avenida. Por ellos pasa la Línea 13 del Transmetro, con tres paradas dentro de la zona: 4 Grados Sur, en la 6a avenida y 24 calle; Exposición, en la 6a avenida y Ruta 6; y Plaza de la República, en la 7a avenida y Ruta 4. Muchos conductores se toman las señales de una sola vía como sugerencia, así que aquí conviene moverse a pie, en bus o por la ciclovía de 4 Grados Norte antes que en carro.

Al principio el cantón tenía apenas 40 casas, en manzanas de cuatro lotes orientados cada uno a un punto cardinal. Lo trazó el ingeniero Claudio Urrutia durante el gobierno de José María Reina Barrios, y donde hoy está la Plaza de la República se alzaba El Ángel, un monumento a la llegada del ferrocarril que se vino abajo con los terremotos de 1917 y 1918. Sobre la Ruta 6, la iglesia Yurrita, de fachada rojo ladrillo y torre neogótica de 25 metros, sigue destacando entre los edificios nuevos; la levantaron entre 1928 y 1941 los maestros de obra Regino y Félix Velásquez por encargo del empresario español Felipe Yurrita. En la 24 calle y 6a avenida abrió en 1971 el Gran Centro Comercial Zona 4, con más de 44,000 metros cuadrados y las primeras gradas eléctricas del país, al que después se sumaron dos torres de oficinas.

En la zona conviven dos economías muy distintas. Hacia el suroeste, La Terminal lleva casi sesenta años abierta: los camiones con frutas, verduras y mariscos descargan antes del amanecer, y unos 40,000 comerciantes, grandes y pequeños, abastecen hogares y otros mercados de todo el país. En el centro, la Municipalidad y la Fundación Crecer inauguraron en 2002 el barrio peatonal de 4 Grados Norte, y desde 2010 la inversión pública y privada sumó oficinas, centros de estudio y vivienda a sus calles de restaurantes, bares y carretas de shucos. El Campus TEC, de Grupo Apolo, ocupa unos 50,000 metros cuadrados entre la Vía 4 y la Ruta 2 con empresas de tecnología, startups y eventos, y las calles internas tienen un límite de 30 km/h que deja el espacio al peatón.

Quien llega a vivir aquí, por lo general, alquila. Los inquilinos son sobre todo profesionales jóvenes y gente que trabaja en el Campus TEC, en el Centro Cívico o en oficinas de las zonas 1, 9 y 10, y que prefiere ir caminando o en Transmetro. Entre los compradores hay dos perfiles: el inversionista que adquiere un apartamento de una habitación para rentarlo amueblado y quien compra su primera vivienda pagando cuotas mensuales mientras se construye la torre. Los apartamentos son más pequeños que los de las zonas 10, 14 o 15, y el precio de entrada también es menor.

Apartamentos en Zona 4:

Casi toda la vivienda construida aquí en la última década es vertical. Inara Cuatro Norte, en la Vía 6, tiene dos torres de 21 niveles sobre siete sótanos de parqueo, apartamentos de una a tres habitaciones entre 31 y 71 metros cuadrados, y áreas comunes con coworking, anfiteatro, gimnasio y horno de leña. Vivo Zona 4, de Modus Vivendi, une tres torres de apartamentos, oficinas y comercios; el ingreso vehicular es por la Vía 1, un paso peatonal conecta con la 7a avenida a la altura del INGUAT y cuenta con el primer parqueo automatizado en un edificio de vivienda del país. Silk, Modra, Séptimo, QUO, Cuatro 36 y Cuatro Venezia completan la lista de edificios con apartamentos en venta en Zona 4, desde lofts de un solo ambiente hasta unidades de dos habitaciones con balcón. Si la torre aún está en obra, deje por escrito la fecha de entrega y qué incluye la cuota de mantenimiento antes de firmar.

Alquileres en Zona 4:

Lo más común es el apartamento amueblado de una habitación, de 35 a 50 metros cuadrados, en Inara, Modra, Cuatro 36 o en los edificios más pequeños alrededor de 4 Grados Norte. Muchas veces el mantenimiento va incluido, pero hay propietarios que cobran en dólares y otros que suman el IVA aparte, así que compare montos equivalentes. Para parejas o para compartir hay unidades de dos habitaciones de 65 a 95 metros cuadrados. Si busca apartamentos en alquiler en Zona 4 por un año y no por unas semanas, dígalo desde la primera llamada, porque algunos se compraron para rentas de corta estancia.

Casas en Zona 4:

Las casas unifamiliares son la excepción. Las pocas que salen al mercado están en las rutas y vías más antiguas, muchas de dos niveles sobre un lote angosto; un caso reciente tenía unos 254 metros cuadrados de construcción en cerca de 363 varas cuadradas, con 15 metros de frente. Buena parte termina convertida en oficina o local antes que en vivienda. Si quiere casas en venta en Zona 4 para vivir, piense en cómo será la cuadra dentro de unos años: el lote vecino puede ser la próxima torre.

Terrenos y Lotes en Zona 4:

El terreno libre escasea y se cotiza pensando en desarrolladores. Los lotes que se ofrecen, como los que dan a la 6a avenida, se venden en dólares más impuestos y se presentan como sitios para torres, no para una casa. Su valor depende de cuánto permita construir el plan de ordenamiento municipal sobre el corredor del Transmetro y dentro de 4 Grados Norte, por eso los terrenos en venta en Zona 4 se consultan primero con un arquitecto y después con un abogado.

Oficinas y Locales en Zona 4:

Aquí las oficinas y los locales pesan tanto como la vivienda. El Campus TEC renta oficinas y locales a nivel de calle, algunos entregados en obra gris, sin pisos, ventanería ni baño, con un precio por metro cuadrado y una cuota de mantenimiento aparte. En Séptimo hay oficinas privadas pequeñas, de unos 35 metros cuadrados; el Gran Centro Comercial Zona 4 sigue reuniendo más de cien negocios junto a sus dos torres de oficinas, y Plaza 4 suma tiendas y un food court. Antes de comparar rentas, calcule el costo de acondicionar: un local en obra gris que parece barato por metro cuadrado necesita piso, vidrios e instalaciones sanitarias antes de abrir.

Preguntas frecuentes:

• ¿Cómo se leen las direcciones en la zona 4?

  Las rutas, de la 1 a la 6, cruzan el trazo en una diagonal y las vías, de la 1 a la 9, en la otra, de modo que dos direcciones con números parecidos pueden estar en calles perpendiculares. Ubique el edificio exacto en el mapa antes de la visita y, si va en carro, cuente con tiempo extra y con vehículos en contravía.

• ¿Qué implica vivir cerca de La Terminal?

  El mercado arranca de madrugada con la descarga de camiones, y sus calles cargan tráfico pesado y maniobras de carga casi todo el día. También ha sufrido incendios graves, como el de 2014, que acabó con más de 600 locales. Si el apartamento o la bodega queda cerca, visítelo a las seis de la mañana y al mediodía, y pregunte a su aseguradora cómo califica esa dirección.

• ¿Hay mucho ruido de noche en 4 Grados Norte?

  Es un barrio de bares y restaurantes, y las noches de fin de semana se llenan las calles peatonales. Regrese un viernes por la noche antes de firmar y pregunte hacia qué lado del edificio dan las habitaciones.

• ¿Se puede vivir en la zona 4 sin carro?

  Mejor que en buena parte de la ciudad. La Línea 13 para en 4 Grados Sur, Exposición y Plaza de la República en su recorrido entre el Centro Cívico y las zonas 9 y 13, el centro histórico queda a distancia de caminata y la ciclovía llega hasta las zonas 5 y 9.

• ¿Qué revisar al comprar un inmueble antiguo en el viejo cantón?

  El trazo diagonal dejó muchos lotes con ángulos irregulares, y numerosas casas se han ampliado, dividido o convertido en locales, así que los linderos y el área construida que constan en papel pueden no coincidir con lo que hay en pie. Pida el número de finca y verifique en el Registro de la Propiedad gravámenes y área inscrita; luego confirme con la Municipalidad que el uso actual tiene licencia y que el IUSI está al día.