Zona 21

Sobre Zona 21:

La zona 21 ocupa el extremo sur del municipio de Guatemala. Colinda con las zonas 12 y 13, con la aldea Boca del Monte y el resto de Villa Canales, y con San Miguel Petapa, de modo que en pocos minutos se cruza a otro municipio. Son 5.5 kilómetros cuadrados de terreno quebrado, partido por barrancos, y las colonias se acomodan en las partes más planas entre una ladera y otra. El tránsito entra y sale por dos vías: la avenida Petapa, que sigue hacia San Miguel Petapa, y la calzada Justo Rufino Barrios, abierta en 1972. Desde Bellos Horizontes hay una tercera salida hacia la calzada Atanasio Tzul, en la zona 12, que la PMT ordena en horas pico.

Guajitos es el núcleo más antiguo. A finales del siglo XIX, el gobierno liberal repartió estas tierras, el antiguo Común Viejo de los Guajes, entre milicianos y jornaleros, y muchas familias del lugar todavía se reconocen como descendientes de los soldados de Justo Rufino Barrios. La fiesta de la Virgen de Guadalupe sigue siendo la fecha grande del año, y en las colonias vecinas se habla de Guajitos como de una aldea. El resto lo urbanizó el Estado. El Instituto Nacional de la Vivienda entregó las primeras casas de la colonia Justo Rufino Barrios en 1971, con un programa de esfuerzo propio, y después vinieron edificios de apartamentos y los octuplex de 1973 y 1974, bloques de dos niveles con ocho apartamentos cuyos entrepisos fueron los primeros del país hechos con losas prefabricadas de COPRECA.

Las colonias Venezuela y Bello Horizonte crecieron con la nueva calzada, y al sur de ellas se construyó Nimajuyú: 52.3 hectáreas y 22 módulos de cuatro edificios, cada uno alrededor de su propia plaza, promovidos como construcción antisísmica después del terremoto de 1976. Los apartamentos eran más pequeños que los de proyectos anteriores y, a cambio, se dejaron amplias áreas verdes que los vecinos todavía defienden. Ese mismo terremoto dio origen a asentamientos como La Joya y La Joyita, y colonias más pequeñas como Loma Blanca, Letrán, Los Tamarindos, Villas del Sur y San Fermín completan el mapa. Para el mercado se va al municipal de la Justo Rufino Barrios, en la 10 calle, o al de la Venezuela, frente al primer módulo de Nimajuyú; la Plaza Atanasio Tzul, la Usac e IRTRA Mundo Petapa quedan ya del otro lado, en la zona 12.

Frente a la zona 12, que concentra la universidad, la industria de la Atanasio Tzul y los centros comerciales, la zona 21 es casi solo vivienda; la actividad industrial se reduce a un centro de logística de Colgate-Palmolive en la calle Real de Guajitos. En las colonias antiguas la mayoría de calles son abiertas, sin garita, mientras que Atzul, en Guajitos, es un condominio con gimnasio y cancha. Nimajuyú también está constituido como condominio y tiene su propia asociación de vecinos. En las colonias del Estado predomina la vivienda propia, con familias que llevan décadas en la misma casa o apartamento, y el alquiler crece en Guajitos y entre propietarios que rentan un nivel o una habitación.

Apartamentos en Zona 21:

Nimajuyú marca el mercado de apartamentos. La unidad típica tiene tres dormitorios, un baño y un parqueo en unos 64 metros cuadrados, con una cuota de mantenimiento baja que cubre seguridad y áreas verdes. Cuando se vendieron por primera vez, los del primer nivel costaban más que los del cuarto. La Justo Rufino Barrios suma sus propios edificios y los octuplex, más antiguos y de menor altura. En Guajitos, el condominio Atzul ofrece apartamentos en venta en zona 21 de dos dormitorios, más pequeños y con áreas comunes.

Casas en Zona 21:

La mayoría de casas a la venta están en la Justo Rufino Barrios, la Venezuela y las colonias que el Estado construyó a su alrededor. Los lotes originales son angostos y profundos, por ejemplo de 6.5 por 35 metros, y después de cinco décadas de ampliaciones dos casas en lotes idénticos pueden ser construcciones totalmente distintas. Algunas siguen en un nivel con jardín al fondo; otras ya tienen tres niveles y un apartamento independiente que se renta aparte. Residencial Eureka y la colonia La Paz también tienen casas, en La Paz sobre lotes de unos 275 metros cuadrados. Al comparar casas en venta en zona 21, fíjese en la estructura y en la calidad de cada ampliación más que en el nombre de la colonia.

Alquileres en Zona 21:

En renta hay desde casas de tres dormitorios con patio y dos parqueos hasta townhouses de 90 metros cuadrados en condominios pequeños. En Guajitos se alquilan apartamentos de dos dormitorios en Atzul y casas nuevas de cuatro niveles en el condominio Atanasio 3. También se rentan habitaciones en Guajitos, además de algunos locales comerciales y ofibodegas. Si busca apartamentos en alquiler en zona 21, pregunte primero por el horario del agua.

Terrenos y Lotes en Zona 21:

Los terrenos más grandes están en Guajitos, incluida Loma Blanca, y cerca de la calle Real de Guajitos. Van desde menos de 400 metros cuadrados hasta bastante más de 1,000, y algunos todavía tienen construcciones viejas de block y lámina que habría que demoler. Los mejores son planos, con calle asfaltada de doble vía al frente y con drenaje municipal y electricidad ya instalados. Antes de ofertar por terrenos en venta en zona 21, consulte la clasificación del lote en el Plan de Ordenamiento Territorial: una zona G2, como la que tienen algunos de estos predios, limita la altura y la densidad mucho más que una G3 o una G4.

Proyectos nuevos en Zona 21:

Vivea 21 es el proyecto que hay que conocer en Guajitos. Calidad Inmobiliaria levanta cuatro torres con 297 apartamentos en la 2a. calle y 2a. avenida, a dos cuadras de la Colgate y cerca del final de la calzada Atanasio Tzul, con tres vías de acceso. Los apartamentos tienen dos o tres dormitorios en 36 a 47 metros cuadrados, con acabados básicos, y uno de los modelos ya se agotó en preventa. El precio de entrada supera lo que cuesta un apartamento de reventa más amplio en Nimajuyú, así que la decisión es entre construcción nueva y metros cuadrados. Antes de firmar una promesa de compraventa, pida por escrito la licencia de construcción y el calendario de entrega.

Preguntas frecuentes:

• ¿La zona 21 es de la capital o de Villa Canales?

  Es de la capital: pertenece al municipio de Guatemala, así que el IUSI, las licencias y el agua dependen de la Municipalidad de Guatemala y de Empagua. La duda es común porque Boca del Monte, en Villa Canales, y partes de San Miguel Petapa empiezan a pocas cuadras. Pida al vendedor el último recibo del IUSI y confirme qué municipalidad lo emitió.

• ¿Llega el Transmetro a la zona 21?

  La línea 21 hace un recorrido directo entre Nimajuyú y El Trébol, con parada solo en la Usac, y funciona en las horas pico de la mañana y de la tarde, no todo el día. Fuera de ese horario quedan las camionetas de la avenida Petapa o el carro. Confirme el horario vigente antes de elegir vivienda pensando en esa línea.

• ¿Qué revisar antes de comprar un apartamento en Nimajuyú?

  Lo primero es el título. Nimajuyú lo vendió el BANVI, que ya no existe, así que verifique que el apartamento tenga su propia finca bajo régimen de propiedad horizontal, inscrita a nombre del vendedor en el Registro de la Propiedad, y que ningún traspaso anterior se haya quedado en documento privado. Luego pida a la asociación de vecinos el estado de cuotas, cualquier mora y el reglamento del condominio, y pregunte qué pasa con las áreas verdes junto a su módulo.

• ¿Es constante el servicio de agua?

  Depende de la colonia y de la temporada. Nimajuyú tiene pozos propios, pero sus vecinos y los de Guajitos han protestado por la falta de agua, y Empagua avisa de bajas de presión e interrupciones en la zona. Pregunte a los vecinos cuántas horas al día llega el agua y si la vivienda tiene cisterna.

• ¿Se puede construir en un lote junto a un barranco?

  Buena parte de la zona 21 es terreno quebrado y hay lotes que terminan al borde de una ladera. Antes de comprar, mida la distancia entre lo que piensa construir y el talud, consulte en la Municipalidad qué permite el POT para ese predio y pida a un ingeniero que revise drenajes y rellenos. Un lote que desde la calle parece plano puede caer de golpe en la parte de atrás.