Zona 16

Sobre Zona 16:

La zona 16 abarca unas 2,502 manzanas y colinda con las zonas 5, 15, 17 y 25. Se recorre por bulevares, no por cuadrícula. El bulevar Lourdes sube desde el paso a desnivel Cuatro Caminos, del lado de la zona 5; el bulevar Rafael Landívar y la vía de Vista Hermosa la unen con la zona 15; el bulevar Acatán atraviesa San Isidro, y el bulevar Austriaco pasa frente a Cayalá y la embajada rumbo a la carretera a El Salvador. Cuando se daña un tramo de la vía Lourdes, a los conductores se les recomienda entrar por Vista Hermosa o por Cayalá, y eso dice mucho de cuántas entradas hay. El Transmetro no llega a la zona, así que aquí se vive en carro: mida el trayecto a la zona 10 en hora pico antes de decidir.

En las primeras décadas del siglo XX casi el único acceso era el Caminamiento del León, desde la zona 5, y el área siguió siendo rural hasta que en los años sesenta se abrió una nueva entrada por la colonia Santa Ana. Santa Rosita y Lourdes se trazaron entonces con calles rectas, mientras Acatán y San Gaspar conservaron el dibujo irregular de los caminos de los que nacieron. Después llegaron los centros educativos. El Instituto Austriaco Guatemalteco inauguró su sede en enero de 1968, y la Universidad Rafael Landívar construyó su Campus Central en Vista Hermosa III, donde estaba la antigua finca Santa Sofía, y en 1976 terminó de trasladar ahí todas sus facultades. Santa Rosita conserva su iglesia y su parque, y Concepción Las Lomas, otra aldea de siempre, mantiene su templo y su plaza entre los residenciales nuevos.

Cayalá empezó en pequeño. Jacarandas de Cayalá fue el primer residencial, en 1982; le siguieron Buganvilias en 1992 y Encinos en 1998. En 2003 el arquitecto León Krier replanteó el plan maestro para hacer una ciudad caminable de plazas, comercios y oficinas, con unas 60 manzanas de reserva natural, y en 2011 abrió Paseo Cayalá, con más de 90 tiendas, cafés y restaurantes. A su alrededor crecieron el hotel AC Marriott y los edificios de apartamentos Lirios, Ramblas, Olmos y Nogales de Cayalá. En febrero de 2023 la Embajada de Estados Unidos se trasladó a su nueva sede sobre el bulevar Austriaco, a la que se llega a pie por una acera desde Paseo Cayalá.

La zona es casi toda residencial, y casi toda tiene garita. Las familias compran aquí por los colegios y por el espacio, en condominios como Hacienda Real, Legado del Bosque, Jardines de San Isidro, Lomas de San Isidro, Kanajuyú y La Montaña. La parte más alta del mercado está alrededor del Club Campestre San Isidro, cuyo campo de golf de unas 7,200 yardas ocupa la antigua finca San Isidro, en Santa Rosita. Las casas se venden por encima del promedio de la ciudad pero por debajo de las zonas 14 y 15, los apartamentos se mueven en una banda parecida a la de las zonas 10 y 15, y Cayalá empuja ambos hacia arriba. El alquiler se concentra en apartamentos, y cerca del bulevar Austriaco los propietarios ofrecen los suyos por los pocos minutos que los separan de la embajada.

Casas en Zona 16:

Prácticamente todas las casas están dentro de un condominio, y el abanico es amplio. En Montesano hay casas familiares de menos de 200 m² con cuatro o cinco dormitorios; en Kanajuyú y Jardines de San Isidro, viviendas más nuevas de tres dormitorios de unos 260 m² y casas de un solo nivel. En la punta del mercado, en Kanajuyú y junto al campo del Club San Isidro, hay casas de tres niveles con más de 900 m² de construcción, algunas con ascensor, dos cuartos de servicio y parqueo para ocho carros. Si está comparando casas en venta en zona 16, pregunte primero en qué condominio está cada una: la garita, la cuota y el reglamento vienen incluidos.

Apartamentos en Zona 16:

El mercado de apartamentos tiene su centro en Cayalá. Solo la cuarta fase de Lirios de Cayalá reúne 121 unidades de dos y tres dormitorios en seis torres, de 73 a 129 m², y Ramblas, Olmos, Nogales, Belesa y Acantos de Cayalá suman apartamentos más grandes, de hasta 200 m². Fuera de Cayalá, San Isidro 20/21, sobre el bulevar Acatán, es un complejo de varias torres con piscina, pet park y canchas, donde algunas unidades de primer nivel tienen jardín privado. En Kanajuyú, edificios como Enalto ofrecen apartamentos de uno y dos dormitorios de 90 a 111 m². Los apartamentos en Cayalá cuestan bastante más que en el resto de la zona; lo que se paga es poder ir caminando a comercios y restaurantes.

Alquileres en Zona 16:

Lo que más se renta son apartamentos, con rentas en la franja alta de la capital, junto a las zonas 10 y 14, y Cayalá en lo más caro. En Ramblas, Olmos, Belesa y Lirios de Cayalá se alquilan unidades amuebladas de dos y tres dormitorios con balcón y parqueos, a veces con el mantenimiento incluido. Las casas en renta aparecen en Kanajuyú, Jardines de San Isidro y Villas Suiza, incluidas algunas tipo loft, y en San Isidro 20/21 hay unidades tanto en venta como en alquiler. También hay apartamentos amueblados de un dormitorio en edificios con piscina y gimnasio. Antes de firmar, confirme si la cuota de mantenimiento y el IVA van dentro del precio.

Terrenos y Lotes en Zona 16:

Los lotes para construir salen sobre todo dentro de desarrollos cerrados: en La Montaña, en Jardines de San Isidro y alrededor del campo del Club San Isidro, donde el terreno se cotiza por vara cuadrada y tiene vista a la ciudad, al bosque y a los volcanes. Fuera de los condominios aparecen lotes urbanos planos más pequeños, de 8 por 30 metros por ejemplo, y también fincas más grandes para desarrollo. En un condominio manda el reglamento interno sobre qué y cómo se puede construir, así que léalo antes de la escritura. Los terrenos en venta en zona 16 son pocos, y uno bueno no dura mucho en el mercado.

Proyectos nuevos en Zona 16:

Construir aquí hoy significa levantar torres. Lirios de Cayalá se ha vendido por fases y va por la cuarta, San Isidro 20/21 creció torre por torre sobre el bulevar Acatán, y en Kanajuyú se venden apartamentos que todavía están en obra. Comprar en planos es lo habitual, así que pida la licencia de construcción, que la fecha de entrega quede en el contrato y el nombre del banco que lo va a financiar. Revise también qué incluye el precio: muchos proyectos lo anuncian sin impuestos ni gastos de escrituración.

Oficinas y locales comerciales en Zona 16:

El único centro comercial de verdad en la zona es Cayalá. Dentro de Ciudad Cayalá se rentan oficinas de unos 90 m², muchas con mantenimiento incluido, y los locales de Paseo Cayalá atraen gente de todo el oriente de la ciudad. Fuera de Cayalá, el comercio es de barrio, alrededor de Santa Rosita, Lourdes y los bulevares.

Preguntas frecuentes:

• ¿Vale la pena pagar más por vivir en Cayalá?

  Depende de cómo quiera vivir. En Cayalá se va a pie a las tiendas, cines y restaurantes de Paseo Cayalá, los edificios son recientes y la embajada queda al lado. En el resto de la zona 16, el mismo dinero compra más metros y un condominio más tranquilo, pero casi cualquier mandado se hace en carro.

• ¿Cómo se entra y se sale de la zona 16?

  Casi siempre en carro. El bulevar Lourdes conecta con el paso a desnivel Cuatro Caminos hacia la zona 5, el bulevar Rafael Landívar y Vista Hermosa llevan a la zona 15, y el bulevar Austriaco sale hacia la carretera a El Salvador. Como el Transmetro no entra en la zona, haga el recorrido en hora pico desde el condominio exacto que le interesa.

• ¿Qué reviso antes de comprar una casa antigua o un lote en Acatán, San Gaspar o Santa Rosita?

  Fueron aldeas mucho antes de ser colonias, y sus calles nacieron de caminos rurales, así que hay lotes de forma irregular y otros repartidos entre herederos. Verifique en el Registro de la Propiedad que la finca esté inscrita a nombre del vendedor con las mismas medidas que se ven en el terreno y que no tenga gravámenes, y pida en la Municipalidad de Guatemala el estado del IUSI. Si el lote no tiene muro o cerco claro, mande a medir los linderos.

• ¿Qué colegios y universidades hay cerca?

  La Universidad Rafael Landívar tiene su Campus Central en Vista Hermosa III, y el Instituto Austriaco Guatemalteco, de enseñanza trilingüe, está sobre el bulevar Austriaco. Colegios privados como La Preparatoria, en San Isidro, completan la oferta, y por eso muchas familias eligen esta zona.

• ¿Se puede alquilar cerca de la Embajada de Estados Unidos?

  Sí. La embajada está en el bulevar Austriaco 11-51, con acceso peatonal desde Paseo Cayalá, y en los edificios de Cayalá se rentan apartamentos amueblados a pocos minutos a pie. La embajada no tiene parqueo público, así que si va a ir seguido, vivir a distancia caminable ahorra tiempo de verdad.