Zona 9

Sobre Zona 9:

La zona va de la 1a calle, al norte, al Bulevar Liberación, al sur, y de la antigua Avenida del Ferrocarril a la Avenida La Reforma. Al otro lado de la Reforma empieza la Zona 10; al norte queda la Zona 4, al sur del Bulevar Liberación arranca la Zona 13 y en el Obelisco toca a la Zona 14. Orientarse no cuesta: la 6a y la 7a avenida concentran el tránsito de norte a sur, y la 12 calle es la Calle Montúfar, que recuerda al político liberal Lorenzo Montúfar. La Línea 13 del Transmetro baja por la 6a avenida con las estaciones Terminal, Industria, Tívoli y Montúfar, y sube por la 7a con Plaza España, IGSS Zona 9, Seis 26 y Torre del Reformador. Ese circuito conecta la zona con el Centro Cívico de la Zona 1 y con la Avenida Hincapié y Las Américas, en la Zona 13.

Antes de que la ciudad se dividiera en zonas, esto era el Cantón Tívoli, con casas dispersas entre bosques de ciprés y pequeñas lagunas. En 1911 el gobierno de Estrada Cabrera lo rebautizó como Cantón de la Reforma, y tras su caída, en 1920, recuperó el nombre de siempre. A principios del siglo XX llegaron inmigrantes europeos que levantaron chalets; para 1915 ya había una decena. La prolongación de la 6a avenida hacia el sur, inaugurada en 1929 con el nombre de Avenida George Washington, abrió paso a nuevas viviendas y edificios públicos. Donde hoy está Plaza España hubo una laguna, y en la última que quedaba se construyó el Parque de la Industria, obra del gobierno de Ydígoras Fuentes a inicios de los años sesenta. El Centro Comercial Montúfar abrió en 1968, Plaza del Sol en 1970, y durante esa década las oficinas fueron ocupando el lugar de los chalets mientras buena parte de los vecinos se mudaba.

Varios de los símbolos de la capital están dentro de la zona. La Torre del Reformador, de acero galvanizado y 71.85 metros de altura, se inauguró en 1935 en la 7a avenida y 2a calle para el centenario del nacimiento de Justo Rufino Barrios, y en lo alto conserva una campana y una baliza para la aviación. En la 7a avenida y 12 calle, Plaza España guarda la fuente de Carlos III, de 1789, que estuvo en la antigua Plaza Mayor y se trasladó aquí en 1933; desde finales de 2016 la redondela dejó paso a una plaza peatonal junto al centro La Cúpula y su teatro. La Reforma, trazada desde 1892 como Boulevard 30 de Junio, mantiene su arriate arbolado, sus monumentos, entre ellos el de García Granados en la 2a calle desde 1896, y una ciclovía desde 2013. Entre semana la vida gira en torno a las instituciones: el Ministerio de Trabajo en la Torre Empresarial de la 7a avenida, el INDE una cuadra al norte, el Hospital General de Enfermedades del IGSS en la 9a calle, la Embajada de España en la 6a calle y el hotel Barceló en la 7a avenida.

Con tan pocos vecinos, el mercado de vivienda es pequeño y casi todo en altura. Pesan mucho los apartamentos amueblados que se alquilan a ejecutivos, médicos y personal extranjero, a menudo con renta en dólares y mantenimiento incluido. Compran sobre todo inversionistas que quieren un apartamento para alquilar, y empresas o profesionales que buscan oficina o consultorio. Las calles más residenciales quedan al sur, entre la 12 calle, la 6a avenida y el Bulevar Liberación. Basta cruzar la Reforma para llegar a la Zona Viva, así que restaurantes y vida nocturna quedan a pocos pasos, pero no debajo de la ventana.

Apartamentos en Zona 9:

La vivienda de la zona se concentra en edificios medianos y torres. Torre Barcelona, en la 6a avenida 6-47, es un proyecto de Decaterra diseñado por Seis Arquitectos y entregado en 2018: tiene salón social, área de coworking, gimnasio y área para niños, con apartamentos desde dos habitaciones y unos 80 m², y unidades en el condominio Barcelona que llegan casi a los 190 m². Cendana, en la 5a avenida 8-06, ofrece apartamentos de una habitación desde 38 m², de dos habitaciones entre 54 y 62 m² y de tres habitaciones de 70 m², o hasta 117 m² con jardín propio; algunos dan al Parque de la Industria. Sobre la Reforma, edificios con más años, como Cortijo Reforma y Condominio Reforma, tienen apartamentos de una y dos habitaciones, varios usados como pequeñas oficinas. Si compara apartamentos en venta en Zona 9, pregunte si el precio está en dólares o en quetzales y si incluye impuestos y gastos de escritura.

Alquileres en Zona 9:

El alquiler se mueve sobre todo con apartamentos amueblados de una y dos habitaciones, pensados para quien llega con un contrato de trabajo. Los más pequeños son estudios de unos 30 m² que se rentan amueblados a extranjeros. Cerca de Plaza España hay apartamentos de primer nivel de 90 a 100 m² con parqueo techado, cisterna y garita, y en la Reforma se alquilan unidades de una habitación en pisos altos, amuebladas y con vista a la ciudad. Torre Barcelona y Cendana también tienen unidades en renta con uso de sus amenidades. Antes de firmar por apartamentos en alquiler en Zona 9, fíjese en qué estación del Transmetro le conviene: el bus baja por la 6a avenida y sube por la 7a, así que la parada más cercana depende de hacia dónde vaya cada día.

Casas en Zona 9:

Quedan pocas casas, y la mayoría de las que salen al mercado se venden o alquilan para uso comercial. Están sobre los corredores principales, con frente a la calle, tienen entre 150 y 400 m² de construcción y se anuncian para oficinas, clínicas o salas de exhibición tanto como para vivienda. En el sector residencial del sur, cerca del Bulevar Liberación, todavía aparece alguna casa familiar, aunque no con frecuencia. Si le interesan las casas en venta en Zona 9, averigüe qué uso tiene autorizado el inmueble ante la municipalidad, porque una casa con licencia de oficina no vale lo mismo que una que sigue siendo vivienda.

Terrenos y Lotes en Zona 9:

Los terrenos vacíos escasean, y lo que se ofrece suele ser un predio comercial sobre alguna avenida, cotizado por vara cuadrada. Un caso reciente en la 7a avenida superaba los 3,700 m² con 45 metros de frente y se presentaba como terreno para inversión. Por la cercanía con La Aurora, conviene consultar a Aeronáutica Civil la altura permitida en las coordenadas exactas del lote antes de ponerle precio a un proyecto. Después hay que revisar qué uso y qué densidad admite el Plan de Ordenamiento Territorial, porque en esta zona el valor del terreno depende de lo que se pueda construir en él.

Nuevos desarrollos en Zona 9:

Lo que se ha construido en los últimos años apunta a unidades compactas y oficinas. En una comunidad privada de dos edificios se venden apartamentos en planos, desde una habitación con unos 54 m² hasta tres habitaciones con 142 m². En oficinas, Ascend, en la 13 calle 05-31, tiene accesos por la Calle Montúfar y por la 13 calle, con espacios desde unos 35 m², y Nova Reformador vende oficinas desde unos 47 m² junto a la Reforma, a la altura de la 2a calle. Para comprar en proyectos nuevos en Zona 9, pida por escrito la licencia de construcción, la fecha de entrega y el plan de pagos.

Oficinas y locales comerciales en Zona 9:

La oficina es el producto que más se mueve en la zona. Plaza del Sol, en la 12 calle 2-04, sigue alquilando oficinas sobre sus locales, frente al Centro Comercial Montúfar en el mismo corredor. En la Reforma, edificios como Reforma Montúfar y Aristos Reforma ofrecen niveles y oficinas con elevador y seguridad, mientras que Torre Cristal tiene unidades más pequeñas en venta. En las avenidas principales salen locales a la calle de varios cientos de metros cuadrados, y también casas completas para uso comercial. Si va a abrir una clínica o un negocio con atención al público, pregunte cuántos parqueos incluye el espacio y dónde van a estacionar sus clientes.

Preguntas frecuentes:

• ¿Qué diferencia hay entre la Zona 9 y la Zona 10?

  Las separa la Avenida La Reforma. En la Zona 10 está la Zona Viva, entre la Reforma y la 6a avenida, de la 10a a la 16 calle, y en 2018 tenía casi nueve veces más habitantes que la Zona 9. Del lado de la 9 predominan los ministerios, el IGSS, las oficinas y los hoteles, con mucha menos vivienda. Vivir en la 9 le deja la Zona Viva al otro lado del arriate sin tenerla en la puerta.

• ¿Se puede vivir en la Zona 9 sin carro?

  Mejor que en la mayoría de zonas. La Línea 13 del Transmetro tiene ocho estaciones aquí, cuatro de bajada por la 6a avenida y cuatro de subida por la 7a, y llega al Centro Cívico de la Zona 1 y a Las Américas en la Zona 13. Oficinas, el hospital del IGSS, Plaza España y la Zona Viva quedan a distancia caminable entre sí.

• ¿Qué debo revisar antes de comprar en un edificio antiguo?

  Muchos edificios son de la época en que las oficinas reemplazaron a los chalets, en los setenta, y hay unidades que han pasado de vivienda a oficina y de vuelta. Pida la certificación de la finca en el Registro de la Propiedad y lea el reglamento del condominio, que define si la unidad puede ser vivienda, oficina o clínica. Solicite constancia de que las cuotas de mantenimiento están al día y pregunte cómo se abastece de agua el edificio, porque muchos dependen de cisterna. La boleta del IUSI se puede pedir en la Mini Muni de Plaza España, 7a avenida 12-39.

• ¿Cómo afecta el Parque de la Industria a los apartamentos cercanos?

  Se nota en días de evento. El parque recibe ferias comerciales, ferias de empleo y conciertos grandes, y entonces el tránsito y el parqueo alrededor de la 8a calle se saturan. Si el apartamento da al parque, como algunos de Cendana, revise el calendario de eventos y vaya a verlo una noche de concierto antes de decidir.

• ¿Conviene más comprar o alquilar en la Zona 9?

  Para vivir, lo habitual es alquilar, porque la oferta residencial es sobre todo de apartamentos amueblados con contratos ligados al trabajo. Comprar tiene sentido si busca una unidad para rentar a ese mismo público, o una oficina o consultorio en una zona donde las oficinas son el negocio principal.