Jutiapa

Sobre Jutiapa:

El municipio queda al centro del departamento. Colinda con Quesada al poniente, con El Progreso al nororiente y con Asunción Mita al oriente; al sur tiene a Comapa, Yupiltepeque y El Adelanto, al suroeste a Jalpatagua, al norte a Monjas, ya en Jalapa, y al noroeste a Casillas, en Santa Rosa. De la capital lo separan unos 120 kilómetros por la CA-1, pasando por Cuilapa, San José Acatempa y Quesada. Esa misma ruta sigue 11 kilómetros más hasta El Progreso, y la frontera con El Salvador queda a unos 30 kilómetros de la ciudad. Como los caminos a los otros dieciséis municipios se mantienen transitables todo el año, aquí se han concentrado las oficinas públicas, los servicios y el comercio de todo el departamento. Con 620 kilómetros cuadrados es además el municipio más extenso de Jutiapa, 144 más que Asunción Mita.

Jutiapa es tierra ganadera, y lo demuestra cada noviembre con la Feria Ganadera Nacional, creada por acuerdo de gobierno en agosto de 1870 y todavía la semana más grande del año en la ciudad. En el escudo municipal aparecen un caballo, una vaca y una cornucopia que recuerda el viejo título de granero del oriente; en el departamento se siembra maíz, sorgo, cebolla y tabaco, y se produce leche, queso y carne. En el día a día, la cabecera funciona como centro de servicios. El Hospital Nacional de Jutiapa cuenta con intensivo para recién nacidos, niños y adultos, y la Universidad de San Carlos tiene su Centro Universitario de Jutiapa en el Barrio La Federal, zona 3. Los días de mercado las calles alrededor del mercado central se saturan; las compras de cadena se hacen en Metro Plaza Jutiapa, y ya se anunció otro centro comercial, CityPlaza, en el kilómetro 111 de la CA-1, con 72 locales y un supermercado.

El casco urbano está sobre terreno plano y rodeado de cerros: el Cerro de la Virgen al poniente, con viviendas que ya suben por sus laderas, el Cerro La Cruz con su antena de radio, el Cerro Gordo y el Cerro Grande. Los ríos principales son el Amayito, el de la Virgen y el Trapichito; el que la gente llama río Salado solo lleva corriente en invierno y el resto del año recibe los drenajes de la ciudad. El centro y el norte del municipio son de bosque seco, y el sur, el oriente y el poniente, más húmedos, pero en todo el territorio llueve de junio a octubre, muchas veces en aguaceros cortos y fuertes, y las sequías se repiten. Eso importa al comprar, porque los servicios todavía no alcanzan a todos: en 2018, poco más del 70 % de los hogares del municipio tenía agua entubada y apenas una cuarta parte estaba conectada al alcantarillado.

En el municipio viven unas 167,000 personas, cerca de un tercio del departamento, y en el censo de 2018 quedó como el noveno más poblado de Guatemala. Solo uno de cada ocho habitantes vive en la ciudad. Los demás se reparten entre 36 aldeas y alrededor de 140 caseríos, y después de la cabecera los poblados más grandes y con más servicios son Cerro Gordo y Las Tunas. Dentro de la ciudad, las direcciones se dan por barrios como El Cóndor, La Federal, Los Cocos, El Chaparrón, Latino, La Terminal y Villa Hermosa, por colonias como Jerusalem, Méndez Orozco, junto al Estadio El Cóndor, y El Paraíso, cerca del hospital, y por residenciales cerrados como Llanos de Jutiapa y Los Arcos. El empleo que generan el hospital, el centro universitario, las dependencias del Estado y el mercado es lo que sostiene la demanda de vivienda en el casco urbano.

Casas en Jutiapa:

La vivienda más antigua está en los barrios alrededor del centro, donde muchas casas de las calles principales tienen el negocio al frente y la familia atrás, un uso mixto que el plan municipal promueve en esas vías. La casa familiar nueva se construye en residenciales en las orillas de la ciudad, como las casas de dos niveles con terraza de Residenciales Amayito. Si está comparando casas en venta en Jutiapa, pregunte si la propiedad tiene servicio de agua municipal y cuántos días a la semana cae, y si los drenajes van al colector o a fosa séptica: fuera de los barrios céntricos, la respuesta cambia de una cuadra a otra.

Terrenos y Lotes en Jutiapa:

La tierra es lo que más se mueve. Al sur de la ciudad, las lotificaciones van rellenando los predios que quedaron entre calles ya construidas; del lado de la capital, por los kilómetros 110 y 111 de la CA-1, proyectos como Ciudad Amayito II y los lotes frente a CityPlaza ofrecen terreno con salida a la carretera. En las aldeas la tierra se vende por manzana y buena parte es potrero: en la aldea Pajarita, por ejemplo, se ofrecieron cinco manzanas y media ya sembradas de zacate para ganado lechero. Antes de cerrar trato por alguno de los terrenos en venta en Jutiapa, averigüe en qué categoría lo pone el plan de ordenamiento territorial del municipio, que deja como no prioritarios para urbanizar algunos terrenos agrícolas dentro del límite urbano por su pendiente y no permite vivienda de alta densidad en las zonas agropecuarias.

Locales y Bodegas en Jutiapa:

Como la cabecera atiende a todo el departamento, el inmueble comercial tiene su propio mercado. Sobre la CA-1, saliendo hacia El Progreso, se están construyendo bodegas y comercios; en las plazas nuevas del lado de la capital se ofrecen locales, y en las calles del centro abundan los locales en primer nivel con vivienda arriba. Revise el acceso para carga y el parqueo antes de firmar: el tráfico de los días de mercado es un problema viejo en el centro, y el plan municipal contempla un libramiento para sacar de ahí al transporte pesado.

Preguntas frecuentes:

• ¿Jutiapa es el municipio o el departamento?

  Las dos cosas, y aquí hablamos del municipio. El departamento tiene 17 municipios; el de Jutiapa, por sí solo, abarca 620 kilómetros cuadrados con la ciudad al centro y 36 aldeas alrededor. Un anuncio que dice «Jutiapa» puede ser una casa a una cuadra del parque o un potrero en una aldea lejana.

• ¿Cómo se llega a Jutiapa desde la capital?

  Por la CA-1 hacia el oriente, pasando por Cuilapa, San José Acatempa y Quesada: son unos 120 kilómetros. La carretera entra a la ciudad por el poniente y sale por el oriente rumbo a El Progreso y la frontera salvadoreña.

• ¿Hacia dónde está creciendo la ciudad?

  Hacia tres lados. Al sur, con lotificaciones que ocupan los terrenos libres entre calles; al nororiente, sobre la CA-1 rumbo a El Progreso, con bodegas y comercios; y al poniente, por los kilómetros 110 y 111 de la carretera, donde están los proyectos residenciales y comerciales más recientes.

• ¿Hay problemas de agua en Jutiapa?

  Puede haberlos, sobre todo lejos del centro. En 2018 poco más del 70 % de los hogares tenía agua entubada, el verano es largo y en los años de El Niño vuelven las sequías. Pida los últimos recibos de agua, revise si hay tinaco, cisterna o pozo y confirme si la calle tiene drenaje antes de ofertar.

• ¿Qué debo revisar antes de comprar un lote en las afueras?

  En Jutiapa hay dos riesgos propios: la orilla de los barrancos que encierran la ciudad y los terrenos agrícolas que están dentro del límite urbano sin estar habilitados para construir. Pregunte en la municipalidad cómo clasifica el plan de ordenamiento ese predio y si la lotificación tiene licencia, y verifique en el Registro de la Propiedad que su lote ya fue desmembrado e inscrito como finca propia, y no solo medido dentro de un terreno mayor.