Quetzaltenango

Sobre Quetzaltenango:

El departamento ocupa 1,951 kilómetros cuadrados del suroccidente del país y colinda con Huehuetenango al norte, con Totonicapán y Sololá al oriente, con Suchitepéquez y Retalhuleu al sur y con San Marcos al poniente. Sus 24 municipios van de Sibilia y Cabricán, en la parte fría, a Coatepeque, Flores Costa Cuca y Génova, en la planicie caliente; en Génova se tocan en un solo punto Quetzaltenango, Retalhuleu y San Marcos. A Xela se llega desde la capital por la Interamericana hasta Cuatro Caminos, a poco más de 200 kilómetros, y de ahí se baja al valle. La parte baja depende de otra carretera, la CA-2 Occidente: Coatepeque queda a 221 kilómetros de la Ciudad de Guatemala por la costa y a unos 34 de Tecún Umán. Por eso buena parte del sur del departamento mira hacia la frontera y hacia Retalhuleu antes que hacia la cabecera.

En Xela están los servicios que busca todo el occidente. Ahí funcionan el Hospital Regional de Occidente, el CUNOC de la Universidad de San Carlos, sedes de la Landívar y de la Mariano Gálvez, las escuelas de español y el Segundo Registro de la Propiedad, donde se inscriben los inmuebles de ocho departamentos. Coatepeque cumple ese papel en la costa: el Hospital Regional Juan José Ortega es el único de la costa suroccidental y recibe pacientes de la parte baja de San Marcos, de municipios de Retalhuleu y de la Costa Cuca. En el altiplano se cosechan papa, trigo, maíz, manzana, ciruela y hortalizas; Almolonga despacha verdura a todo el país, a México y a Centroamérica, Salcajá sigue con su caldo de frutas y Cantel con sus tejidos. En la bocacosta el café es el cultivo principal y el hule ocupa grandes extensiones, mientras Colomba suma macadamia, cardamomo y banano, y Génova, palma africana.

Aquí el terreno se ordena por altura. El departamento sube desde unos 350 metros en Génova hasta 2,800 en Sibilia, y entre una parte y otra se alza una fila de volcanes: el Santa María, el Santiaguito, el Cerro Quemado, el Chicabal con su laguna, el Siete Orejas y el Santo Tomás. El terremoto de abril de 1902 y la erupción del Santa María en octubre de ese año marcaron a toda la región, y desde 1922 el domo Santiaguito sigue activo en su flanco; sus lahares bajan por los ríos Nimá hacia el Samalá, un cauce vigilado con sistemas de alerta hasta Retalhuleu. En las partes altas las heladas deciden qué se puede sembrar y obligan a construir casas cerradas, de muros sólidos, que guarden el calor del día. En la bocacosta pasa lo contrario: calor, aguaceros y ríos que crecen de golpe, de modo que el drenaje y la distancia al cauce pesan más que la orientación de la casa. Las aguas termales del Cerro Quemado y las Fuentes Georginas, en Zunil, brotan de ese mismo suelo volcánico.

El censo de 2018 registró 799,101 habitantes, y seis de cada diez viven en el área urbana. Algo más de la mitad es población maya, k’iche’ y mam sobre todo, y casi todo el resto es ladina. El departamento tiene además su propia historia política: en 1838 Quetzaltenango fue la capital del Estado de Los Altos, sexto estado de la Federación Centroamericana, hasta que Rafael Carrera lo deshizo en 1840, y el departamento se creó por decreto en 1845. Hoy compran sobre todo familias quetzaltecas que pasan a un condominio, hogares de pueblos más pequeños que se acercan al hospital y a las universidades, comerciantes y caficultores de la parte baja y familias que construyen con remesas. La mancha urbana de Xela ya se derramó sobre San Mateo, La Esperanza, Olintepeque y Salcajá, así que muchas casas que se venden como Xela pagan su IUSI en otra municipalidad.

Casas en Quetzaltenango:

La vivienda en venta se concentra en Xela, en Coatepeque y en los municipios pegados a ellas. En la cabecera hay casas antiguas de pared con pared en el centro y en la cuadrícula de las zonas 2 y 3, y casas recientes de dos niveles en condominios con garita de la zona 9 y de las colonias de las orillas. En Coatepeque, residenciales y lotificaciones como Prados de Coatepeque ofrecen casas aisladas en terrenos más amplios, algunas con financiamiento FHA. Al comparar casas en venta en Quetzaltenango, piense en la altura antes que en los acabados. Arriba conviene que los dormitorios reciban sol y que la estructura sea seca y firme; abajo importan la ventilación cruzada, la sombra y un techo que aguante el aguacero.

Apartamentos en Quetzaltenango:

Los apartamentos son cosa de Xela. Las primeras torres residenciales de la ciudad están en las zonas 9 y 3, la más alta de 14 niveles, y los proyectos nuevos venden en preventa unidades de una a tres habitaciones. En el centro, muchos apartamentos son niveles de casas viejas acondicionados para inquilinos. En Coatepeque y en el resto de municipios, lo que se vende casi siempre es casa. Si compra en planos, pida la licencia de construcción y el número de finca con que se inscribirá su unidad.

Alquileres en Quetzaltenango:

El alquiler se mueve sobre todo en Xela. El CUNOC, las universidades privadas y las escuelas de español traen estudiantes que se quedan meses, y para ellos hay cuartos amueblados y apartamentos pequeños en la zona 1 y cerca de los campus; las familias y el personal del hospital buscan casa en condominio más afuera. Salcajá, Olintepeque y San Mateo reciben a quien prefiere pagar menos renta y viajar a diario. En Coatepeque la demanda viene del hospital, de la universidad, de las oficinas públicas y de quienes trabajan sobre la CA-2 rumbo a la frontera. Deje por escrito quién paga agua y luz, y en el altiplano pregunte cómo se siente la casa en una noche de diciembre.

Proyectos nuevos en Quetzaltenango:

Lo que se construye ahora está alrededor de las dos ciudades. En las orillas de Xela predominan los condominios de casas de dos niveles y unas pocas torres de apartamentos, y lotificaciones como Santa María del Pinal, cerca de Llano del Pinal, venden lotes para construir. En Coatepeque, los residenciales entregan casa terminada y las lotificaciones venden terrenos con servicios, muchas veces a plazos con financiamiento del propio desarrollador. Confirme que cada lote o casa quedará inscrito como finca independiente en el Segundo Registro y pregunte en la municipalidad si el proyecto cuenta con su aprobación antes de firmar.

Terrenos y Lotes en Quetzaltenango:

En el altiplano la tierra se mide en cuerdas y casi nunca es plana. En el fondo del valle de Almolonga y Zunil, las hortalizas y las casas nuevas se disputan cada metro llano, y en Concepción Chiquirichapa casi toda la tierra de cultivo es papera. Cerca de Xela los lotes sirven para vivienda, y los que dan a las carreteras principales atraen talleres y comercios. Abajo, en Coatepeque y Flores Costa Cuca, los lotes son más grandes y más fáciles de construir. Para cualquier terreno en venta en Quetzaltenango, averigüe a qué distancia está de un cauce por donde bajan lahares y si lo cruza un nacimiento o una red de agua comunitaria, como ocurre en Huitán, donde las fuentes están protegidas.

Fincas en Quetzaltenango:

Las fincas están en la bocacosta, la ladera empinada que baja de los volcanes hacia el Pacífico: Colomba Costa Cuca, El Palmar, Flores Costa Cuca, Génova y Coatepeque. Se negocian por manzana y combinan café, hule, macadamia, banano o potrero; hacia Génova, el hule y la palma ocupan casi toda la tierra plana. En las faldas del Santiaguito hay cafetales que la misma familia trabaja desde hace generaciones. Antes de hacer una oferta, recorra el camino de acceso en invierno, pida los registros de las últimas cosechas y averigüe quién tiene derecho sobre el agua y si hay trabajadores viviendo en la finca.

Preguntas frecuentes:

• ¿Qué revisar en la escritura y el uso del suelo cerca del Samalá o del Santiaguito?

  Primero, la amenaza. Los lahares del Santiaguito bajan por los ríos Nimá hasta el Samalá, y El Palmar tuvo que levantar su casco urbano en otro sitio después de que sepultaran el antiguo; consulte con la CONRED o con la municipalidad si el terreno está en una zona de amenaza. Después vaya al Segundo Registro de la Propiedad, en Xela, que lleva los registros del departamento, y compare nombre del propietario, medidas y gravámenes con lo que ve en el sitio. En la bocacosta muchas fincas se han repartido entre herederos, así que asegúrese de que firmen todos los dueños inscritos.

• ¿A qué distancia queda Coatepeque de Xela y de la capital?

  A unos 60 kilómetros de Xela y a 221 de la Ciudad de Guatemala por la CA-2, la carretera de la costa. Tecún Umán y la frontera con México quedan unos 34 kilómetros más al poniente. A Xela, en cambio, se llega desde la capital por la Interamericana, con desvío en Cuatro Caminos.

• ¿Cambia mucho construir en el altiplano o en la costa?

  Mucho. Arriba las heladas obligan a pensar en muros que guarden el calor, en ventanas que den al sol y en agua caliente; abajo hacen falta sombra, buena ventilación y un drenaje que aguante los aguaceros. En todo el departamento el suelo es volcánico y la tierra tiembla, como se vio en 1902, así que pida los planos y la opinión de un ingeniero antes de comprar una casa de adobe o de block sin refuerzo.

• ¿Puede un extranjero comprar una finca en Quetzaltenango?

  En casi todo el departamento, sí. En el poniente de Coatepeque, sin embargo, revise si el terreno rural cae dentro de la faja de 15 kilómetros junto a la frontera con México, que la Constitución reserva a guatemaltecos de origen, salvo los inmuebles urbanos. Las fincas de café, hule y macadamia están en Colomba Costa Cuca, El Palmar, Flores Costa Cuca, Génova y Coatepeque, y se negocian por manzana. Pida a un notario que confirme la situación del inmueble antes de entregar cualquier anticipo.

• ¿Qué municipios forman el departamento de Quetzaltenango?

  Son 24: Quetzaltenango, Almolonga, Cabricán, Cajolá, Cantel, Coatepeque, Colomba Costa Cuca, Concepción Chiquirichapa, El Palmar, Flores Costa Cuca, Génova, Huitán, La Esperanza, Olintepeque, Palestina de Los Altos, Salcajá, San Carlos Sija, San Francisco La Unión, San Juan Ostuncalco, San Martín Sacatepéquez, San Mateo, San Miguel Sigüilá, Sibilia y Zunil. Quetzaltenango es la cabecera y el municipio más poblado, seguido de Coatepeque.